Che cos’è l’ipoteca inversa? Come può generare reddito per le persone anziane?

L’ipoteca inversa è anche un prestito “basato sulla casa”. Ma è diverso dal nostro tipico mutuo per la casa.

La differenza principale è che l’ipoteca inversa è disponibile solo per gli anziani di età superiore ai 60 anni.

Nel lavoro, l’ipoteca inversa è esattamente l’ opposto del mutuo per la casa. Da qui la parola “Reverse” viene utilizzata per denominare questo tipo di prestito.

Nel mutuo per la casa, paghiamo le EMI ogni mese alla banca. Nel mutuo inverso, riceviamo pagamenti mensili dalla banca.

Vediamo come funziona il mutuo inverso.

Come funziona l’ipoteca inversa?

1. Garanzia : la banca prende la proprietà (abitazione) del mutuatario come garanzia (ipoteca). Sulla base della valutazione della proprietà, il prestito viene concesso al mutuatario.
2. Pagamenti mensili : una volta che la proprietà è stata presa come garanzia, l’anziano diventa idoneo per i pagamenti mensili dalla banca. I pagamenti possono essere effettuati anche trimestralmente, annualmente, in un’unica soluzione in base a regole e requisiti del mutuatario.
3. Importo del prestito : alla prima data di erogazione del prestito, il saldo del prestito sarà zero. Ma su ogni pagamento mensile, l’importo del prestito continuerà a crescere durante il suo intero mandato.
4. Occupazione della proprietà : il mutuatario e il coniuge possono continuare a vivere nella proprietà (mantenuta come garanzia) fino alla vita. Sì, possono continuare a occuparlo anche dopo che il mandato del prestito è scaduto senza costi aggiuntivi.
5. Vendita di proprietà : dopo la morte sia del mutuatario che del coniuge, la banca può vendere la proprietà e recuperare i debiti del prestito. Se è rimasto un importo differenziale dopo la compensazione del prestito, deve essere pagato agli eredi legali.
6. Eredi legali : dopo la morte del mutuatario e del coniuge, i loro eredi legali possono prendere possesso della proprietà liquidando il prestito.

Esempio:

L’ipoteca inversa può essere meglio compresa con l’aiuto di un esempio. Quindi permettimi di prendere aiuto per un caso ipotetico.

Supponiamo che il signor Ram (59 anni) sia un dipendente del governo, che sta per andare in pensione dal suo lavoro nei prossimi 3 mesi. Ha un figlio che vive negli Stati Uniti.

Durante la sua vita di servizio, ha acquistato una proprietà per l’autooccupazione a Bangalore. Attualmente sta pagando un mutuo per la casa EMI per questa proprietà. Il saldo del prestito è di Rs.50 lakh .

Dopo il pensionamento, il signor Ram otterrà i seguenti benefici pensionistici:

• Rs.50 Lakhs – Come somma forfettaria dal suo PF.
• Rs.10.000 / mese – Come reddito mensile dalla sua rendita (pensione).

Dando la priorità a diventare libero da debiti dopo il pensionamento, il signor Ram ha deciso di utilizzare il suo intero denaro PF per cancellare il suo mutuo per la casa.

Ma dopo il pagamento anticipato del prestito, il signor Ram avrà solo 10.000 rupie mensili di reddito (dal suo fondo pensione). Questo non era abbastanza. Aveva bisogno di più entrate mensili per mantenere uno stile di vita dignitoso a Bangalore.

Come ottenere più guadagni? Ha deciso di ottenere un mutuo inverso.

1. Utilità del mutuo inverso

Per persone come il signor Ram, l’ipoteca inversa è una buona alternativa alla generazione di reddito dopo il pensionamento. Pertanto, il signor Ram si è rivolto alla sua banca per chiedere informazioni sull’ipoteca inversa.

Il valore della proprietà del signor Ram in quel momento era di circa Rs 1.0 Crore.

La banca ha informato il signor Ram che, se può mantenere la sua proprietà come garanzia, può ottenere un prestito del 60% del valore della proprietà sanzionato contro l’ipoteca inversa (Rs.60 Lakhs).

Altri dettagli forniti al signor Ram relativi all’ipoteca inversa erano i seguenti:

• Importo massimo del prestito: Rs.60,00.000 (60%).
• Interesse: 11% (MCLR del 9% + 2%).
• Durata del prestito: 15 anni.
• Pagamenti mensili: Rs 13.000 al mese .

Il pagamento mensile è il reddito che la proprietà del signor Ram produrrà dopo aver usufruito del mutuo inverso.

2. Calcolo per pagamenti mensili

Il signor Ram era d’accordo con l’importo massimo del prestito, i tassi di interesse, la durata del prestito ecc. Perché erano conformi alle regole. Ma ciò di cui era confuso era il pagamento mensile.

Perché era confuso?

A causa del calcolo mentale che il signor Ram stava facendo nella sua mente. Se ha preso un prestito bancario di Rs.60 Lakh all’11% annuo per 15 anni, pagherà l’IME di Rs.68.000 al mese.

Ma quando sta optando per il mutuo inverso, riceve solo 13.000 Rs al mese. Perché?

Descrizione	Mutuo per la casa	Mutuo inverso
Ammontare del prestito	Rs.60 Lakhs	Rs.60 Lakhs
Prestito EMI	Rs. 68.000	–
Reddito mensile	–	Rs 13.000

La differenza è dovuta al modo in cui le banche considerano il pagamento mensile di Rs.13.000 al signor Ram. Lo stanno trattando come un investimento. Cosa significa?

Le banche stanno considerando che, se avessero investito Rs.13.000 al mese, diciamo, un fondo comune di investimento SIP che produce un rendimento dell’11% all’anno, in 15 anni il loro corpus di investimenti sarebbe di Rs.60 lakh. Controlla questo calcolatore SIP qui.

Quindi, ciò che la banca accetta di offrire (massimo) al signor Ram è un importo equivalente del loro calcolo SIP (che è Rs.13.000 al mese).

3. Quando la durata del prestito termina …

Il signor Ram si è avvalso dell’ipoteca inversa per un periodo di 15 anni. Fino ai prossimi 15 anni, lui e il suo coniuge continueranno a ricevere il pagamento mensile di Rs.13.000.

Cosa succede dopo la fine del mandato del prestito? Il signor Ram smetterà di ricevere i pagamenti mensili , ma potrà comunque continuare ad occupare la proprietà.

Anche dopo la sua morte, la signora Ram (sua moglie) può continuare a vivere nella stessa proprietà.

Le banche non possono chiedere al mutuatario o al coniuge di liberare la proprietà dopo la scadenza del mandato del prestito. Solo dopo la scomparsa di entrambi i beneficiari (mutuatari congiunti), la banca può prendere in considerazione la vendita dell’immobile.

4. Vendita di proprietà

L’immobile può essere venduto solo dopo la scomparsa del mutuatario e del coniuge. Chi può vendere l’immobile? Solo la banca.

Supponiamo che il signor Ram e il suo coniuge siano sopravvissuti per altri 5 anni dopo la cessazione del mandato. In questi 5 anni in più, anche il valore del prestito (Rs.60 lakh) aumenterà dell’11% annuo

Il valore apprezzato del prestito nei prossimi 5 anni sarà di Rs.1.02 Crore.

Dopo la scomparsa del signor e della signora Ram, la banca ha deciso di vendere la proprietà di Bangalore.

Il valore di mercato della proprietà in questo momento è dire Rs.3.2 Crore (considerando il tasso di crescita del prezzo del 6% all’anno in 20 anni).

Al momento della vendita, la banca toglierà i suoi Rs.1.01 Crore contro il prestito in essere e l’importo del saldo (Rs.2.18 Crore) sarà pagato all’erede legale del signor Ram (in questo caso suo figlio che vive negli Stati Uniti).

Nel caso in cui non vi sia alcun erede legale del mutuatario, le banche possono trattenere l’intero importo come profitto.

5. Erede legale

È importante che il signor Ram dichiari suo figlio come suo erede legale (nel testamento). Nel caso in cui non venga fatto lo stesso, il figlio del signor Ram non può presentare un reclamo sulla proprietà dopo la morte dei suoi genitori.

L’erede legale della proprietà ha il primo diritto sulla proprietà, dopo la scomparsa del mutuatario. Un erede legale può fare due cose qui:

• Primo : possono cancellare il saldo del prestito e prendere possesso della proprietà.
• Secondo : possono chiedere alla banca di vendere la proprietà. La banca a sua volta lo farà e rimborserà l’importo extra all’erede legale, se applicabile.

6. Note importanti

• Proprietà priva di prestito : il signor Ram deve portare a zero il saldo del mutuo per la casa per poter beneficiare dell’ipoteca inversa
• Registrazione della proprietà : il signor Ram deve avere la proprietà registrata a nome del suo coniuge per ottenere l’ipoteca inversa.
• Mutuatario comune : se il signor Ram desidera includere sua moglie come mutuatario comune nell’ipoteca inversa, la sua età attuale non deve essere inferiore a 55 anni.
• Non applicabile : le banche non possono concedere ipoteca inversa su immobili in affitto, ereditati e commerciali. Deve essere un immobile residenziale autonomo. Quindi, ogni anno il signor Ram dovrà verificare alla banca che risiede regolarmente in quella casa.
• Imposta sul reddito : i pagamenti mensili ricevuti dal signor Ram come parte di Reverse Mortgage saranno esentasse.
• Rivalutazione : le banche effettueranno la rivalutazione della proprietà ogni 5 anni. Nel caso in cui il valore della proprietà diminuisca, la durata del prestito (o il pagamento mensile) potrebbe diminuire.
• Commissioni di elaborazione : verrà applicata una commissione di elaborazione dell’1,5-2,5%. Questa accusa sarà sopportata dal signor Ram. Quindi, a causa della tassa di elaborazione, il pagamento mensile del signor Ram diminuirà (solo marginalmente).
• Proprietà Up-mastio : Sarà obbligatorio per Mr.Ram di mantenere un’assicurazione di proprietà al suo costo. Anche il pagamento annuale dell’imposta sulla proprietà sarà a suo carico. Il signor Ram deve anche prendersi cura di mantenere la salute della proprietà.

7. Perché non considerare l’ipoteca inversa?

Perché parlo di ” non considerare “? Perché questo è un punto molto importante che bisogna sapere prima di avvalersi del mutuo inverso.

Questo è particolarmente applicabile a persone come il signor Ram che possiedono una proprietà di alto valore e vive in una città costosa come Bangalore.

Il signor Ram vuole avvalersi di un mutuo inverso, per il quale sta mettendo la sua proprietà del valore di Rs.1.0 Crore come garanzia. In questo modo, è in grado di guadagnare solo 13.000 Rs al mese.

Ora considera questo, il signor Ram ha la sua città natale a Mysore. Decide di vendere la sua proprietà di Bangalore (@ Rs.1.0 Crore) e di acquistare una nuova proprietà a Mysore.

Una proprietà di dimensioni simili a Mysore costerà al signor Ram non più di Rs.55 Lakh. Dopo aver considerato tutti i costi (incluso il trasferimento, ecc.), Il signor Ram rimarrà comunque con Rs.37 Lakhs. Vedere il lavoro di seguito:

• Bangalore:
  • Valore della proprietà: Rs.1.0 Crore.
  • Costo di vendita: Rs. 5.0 Lakh.
  • Utile netto: Rs.95 Lakhs
• Mangalore:
  • Valore della proprietà: Rs.55 Lakh.
  • Costo del trasferimento: Rs. 1.0 Lakh.
  • Altri costi: Rs.2.0 Lakhs.
  • Costo totale: Rs.58 Lakh.
• Contanti gratuiti: Rs.37 lakh (95-58)

Se il signor Ram può mettere questo denaro gratuito di Rs 37 Lakh nel FD della banca al 7,5% per i prossimi 10 anni. Il suo reddito sarà superiore a 22.000 Rs al mese.

Descrizione	Mutuo inverso (Bangalore)	Banca FD a Mysore
Reddito mensile	Rs 13.000	Rs 22.000

Maggiori informazioni su dove investire i soldi della pensione in India.

Quindi, se il signor Ram è pronto a fare il compromesso di Mysore , la sua qualità di vita migliorerà drasticamente. Come?

• Il signor Ram guadagna quasi il 70% in più rispetto a Bangalore.
• Il costo della vita a Mysore è inferiore
• Inoltre, il signor Ram continuerà a guadagnare Rs.22.000 al mese come interessi dal suo FD per tutta la vita.
• Anche l’importo principale di Rs.37 lakh rimarrà intatto per sempre.

Conclusione

Se desideri conoscere maggiori dettagli sul prestito ipotecario inverso (RML) in India, ti suggerisco di leggere queste domande frequenti su RML pubblicate dalla National Housing Bank .

Il mutuo inverso è un buon regime per i pensionati anziani che desiderano generare un reddito aggiuntivo.

Questo è anche un buon programma per le persone che non hanno la flessibilità di trasferirsi in un’altra città (buona città a basso costo per condurre una vita di qualità in pensione).

Ma per le persone che hanno questa flessibilità possono trovare il mutuo inverso meno redditizio (in modo comparativo).

Considerando che il signor Ram è aperto al trasferimento a Mysore da Bangalore, questo passaggio aumenterà il suo reddito di quasi il 70% rispetto all’ipoteca inversa.

Se sono in una condizione come il signor Ram, sarò pronto con la mentalità di passare a Mysore probabilmente 5 anni prima del pensionamento. Ciò renderà la mia transizione più fluida e priva di qualsiasi disturbo emotivo.

Le banche indiane che offrono mutui inversi sono, SBI, Bank of Baroda, IDBI, United Bank of India, Axis Bank, Syndicate Bank, Central Bank of India, Indian Overseas Bank, ecc.

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