Come risparmiare sulle tasse sulla vendita di proprietà immobiliari - Sezione 54?

Quando un ” bene capitale ” viene venduto a scopo di lucro , l’imposta sul reddito deve essere pagata dal venditore. Lo sappiamo tutti, giusto? Ma la domanda più grande è come risparmiare sulle tasse sulla vendita di proprietà immobiliari.

La risposta si trova nella sezione 54 della legge sull’imposta sul reddito.

Ma la sezione 54 è applicabile solo per le plusvalenze a lungo termine (LTCG). Non è possibile risparmiare sulle tasse sulle plusvalenze a breve termine (STCG).

Cercherò di spiegare l’utilità della sezione 54 narrando una storia . Sono stato il testimone di ciò, poiché uno dei miei cari amici si è avvalso dei benefici della sezione 54 nell’anno 2016.

Indice dei contenuti:

Storia di fondo …

Il mio amico Raj possedeva un appartamento da 1 BHK a Bangalore. Era la sua casa occupata da solo, “senza prestito”. Un amico lo ha acquistato nell’anno 2010. Il costo di acquisto è stato di Rs.23 lakh .

Dopo un periodo di 5+ anni (nel 2016), il mio amico è andato in famiglia e aveva bisogno di una casa più grande . Il suo requisito era di un appartamento da 2 BHK.

L’ha pianificato perfettamente. Venderà il suo appartamento da 1 BHK e utilizzerà i soldi della vendita per acquistare l’appartamento più grande da 2 BHK. Nel 2016, il prezzo di vendita del suo appartamento da 1BHK era di Rs.40 lakh .

La casa da 2 BHK che Raj ha scelto di acquistare gli è costata Rs.68 lakh . Quindi il finanziamento di 2BHK home funzionerà in questo modo:

Rs.40 Lakhs – Dalla vendita di 1BHK flat.
Rs.28 Lakhs – Come prestito bancario.

La necessità di risparmiare sulle tasse …

A Raj è venuto in mente che l’utile netto di Rs 17 lakh (Rs.40 – Rs.23) dalla vendita di proprietà sarà tassabile. Il profitto sarà tassato all’aliquota del 20%.

Ciò alla fine ridurrà il contributo finanziario derivante dalla vendita del suo appartamento 1BHK. Quanto si ridurrà il finanziamento? Sarà ridotto di Rs.3.4 Lakhs. Come?

Profitto: Rs.17 Lakhs (Rs.40L – Rs.23L)
Imposta sul reddito: Rs.3.4 Lakhs (20% x Rs.17L)
Finanziamento ridotto: Rs.36.6 lakhs (Rs.40L – Rs.3.4L).

In questo modo il mio amico dovrà prendere un prestito bancario più grande di Rs.31.4 Lakhs (Rs.28L + Rs.3.4L) per finanziare il suo acquisto piatto di 2BHK.

Quindi ha iniziato a pensare a come risparmiare l’esborso fiscale di Rs.3.4 Lakhs. Si è avvicinato a me e insieme abbiamo iniziato la nostra ricerca .

Ecco i nostri risultati …

# 1. Quale tassa è applicabile, LTCG o STCG?

La prima domanda a cui dovevamo rispondere su Raj era se fosse tenuto a pagare le tasse su LTCG o STCG.

STCG : guadagno di capitale a breve termine.
LTCG : guadagno di capitale a lungo termine.

STCG è applicabile quando la proprietà viene venduta entro 36 mesi dal momento dell’acquisto (registrazione della proprietà).

LTCG è applicabile quando la proprietà viene venduta dopo 36 mesi dal momento del suo acquisto (registrazione della proprietà).

Nel caso di Raj, vendeva la proprietà dopo 5,5 anni (anno 2010-2016). Quindi l’imposta LTCG era applicabile per lui.

# 2. Quanto costa la plusvalenza?

Una volta convinti che Raj dovrà pagare LTCG, abbiamo iniziato a calcolare il quantum di LTCG (profitto).

L’imposta sul reddito è addebitabile solo sulla plusvalenza (profitto). Ma come si calcola la plusvalenza? Si può usare una formula generale (mostrata di seguito):

Prezzo di vendita : valore del contratto menzionato al momento della registrazione della proprietà, meno la “spesa di vendita” consentita. Le spese di vendita possono essere elencate di seguito:

Intermediazione.
Onorari dell’avvocato.
Tasse di bollo.
Spese di viaggio (relative alla vendita) ecc.

Costo di acquisto : valore del contratto menzionato al momento della registrazione della proprietà, meno la “spesa di acquisto” consentita. Le spese di acquisto saranno le stesse elencate sopra.

Costo del miglioramento : le principali modifiche apportate in casa rappresenteranno il costo del miglioramento. Esempi di tali modifiche potrebbero essere elencati di seguito:

Importante rilavorazione civile.
Revisione del circuito elettrico.
Importante lavorazione del legno.
Controsoffitto.
Pittura ecc.

In caso di LTCG, è possibile utilizzare il ” costo indicizzato di acquisizione e miglioramento” per ridurre la plusvalenza.

# 2.1 Cos’è il costo indicizzato?

Il costo indicizzato non è altro che il costo di acquisizione (acquisto) “ aggiustato per l’inflazione ”.

L’indicizzazione consentita sul costo di acquisto è un vantaggio offerto dal governo agli investitori.

Di seguito è riportato un confronto tra plusvalenza “ con e senza indicizzazione ”:

Quindi puoi vedere dalle informazioni tabulate sopra che, con l’indicizzazione, il costo di acquisto aumenta a Rs.15 lakh (dall’originale Rs.10 lakh). Ciò alla fine ha ridotto la plusvalenza a zero (dall’originale Rs.5 Lakh).

Come si calcola il costo indicizzato di acquisto ? Ciò può essere fatto utilizzando il grafico ” Indice di inflazione dei costi (CII) ” pubblicato ogni anno dal governo indiano.

Un semplice lavoro per lo stesso è stato mostrato nell’infografica sottostante. Questa infografica è stata mostrata come un esempio rispetto a Raj.

Costo di acquisto di Raj (1BHK): Rs.23 Lakhs.
Prezzo di vendita di Raj (1BHK): Rs.40 Lakhs.
Tempo di tenuta: 5,5 anni.

Cosa è evidente dall’infografica di cui sopra?

Imposte dovute da Raj (con indicizzazione): Rs.80.359.
Tasse pagabili da Raj (senza indicizzazione): Rs.3.2 Lakhs.

Grafico dell’indice di inflazione dei costi (CII) 2018-19

SI. No.	Anno finanziario	CII
1	2001-02	100
2	2002-03	105
3	2003-04	109
4	2004-05	113
5	2005-06	117
6	2006-07	122
7	2007-08	129
8	2008-09	137
9	2009-10	148
10	2010-11	167
11	2011-12	184
12	2012-13	200
13	2013-14	220
14	2014-15	240
15	2015-16	254
16	2016-17	264
17	2017-18	272
18	2018-19	280

# 3. Aliquote fiscali applicabili sulla plusvalenza …

Aliquote fiscali diverse sono applicabili per STCG e LTCG:

In caso di STCG : l’aliquota fiscale applicabile è quella marginale . Significa che STCG verrà aggiunto al reddito imponibile netto (ad esempio dallo stipendio). Quindi il valore totale così ottenuto sarà tassato secondo la lastra fiscale applicabile.

Le lastre fiscali attuali sono le seguenti:

In caso di LTCG : l’aliquota fiscale applicabile è un 20% fisso .

In caso di Raj, verrà applicata un’aliquota fiscale fissa del 20% poiché sta pagando LTCG.

# 4. Applicazione della sezione 54 …

Quello che abbiamo visto fino ad ora è questo:

Imposte dovute da Raj (con indicizzazione): Rs.80.360.
Tasse pagabili da Raj (senza indicizzazione): Rs.3.2 Lakhs.

Con l’applicazione della sezione 54, anche il pagamento di Rs.80.360 come tassa può essere salvato. Come? In due modi seguenti:

Se Raj utilizza la plusvalenza dalla vendita di 1BHK appartamento, per acquistare una proprietà residenziale entro i prossimi 2 anni .
Se Raj utilizza la plusvalenza dalla vendita di 1BHK appartamento, per costruirsi una nuova casa entro i prossimi 3 anni .

Nota : anche la proprietà acquistata 1 anno prima della vendita dell’appartamento 1BHK è ammissibile ai sensi della sezione 54.

Punti importanti da ricordare sulla Sezione 54:

Descrizione	U / s 54	U / s 54F
Condizione 1	LTCG deve essere reinvestito per risparmiare sulle tasse	L’intero importo della vendita deve essere reinvestito per risparmiare sulle tasse
Condizione 2	Nel caso in cui venga reinvestito solo un LTCG parziale, l’imposta deve essere pagata sul saldo LTCG	Nel caso in cui venga reinvestito solo l’importo della vendita parziale, l’imposta deve essere pagata sulla LTCG in proporzione al denaro reinvestito.
Condizione 3	La proprietà acquistata al momento del reinvestimento deve essere detenuta per almeno 3 anni	La proprietà acquistata al momento del reinvestimento deve essere detenuta per almeno 3 anni
Il reinvestimento deve essere fatto?	Proprietà residenziale	Proprietà residenziale

# 4.1. Utilità di “Conto guadagno capitale”.

Raj ha venduto il suo appartamento 1BHK nel settembre 2016 . Quindi il suo account è stato accreditato con i proventi della vendita (Rs.40 lakh) a settembre.

Secondo le regole della sezione 54, Raj deve reinvestire il denaro entro i prossimi 2/3 anni. Questo è capito. Ma per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi nel luglio ’17 ?

Per risparmiare sulle tasse su questo denaro, Raj deve eseguire una delle seguenti operazioni:

Acquista la sua casa 2BHK prima del 17 marzo (per la quale la restituzione è presentata il 17 luglio).
Altrimenti, parcheggia i soldi nel conto delle plusvalenze .

Una volta che il denaro (LTCG u / s 54 e “full sale procedi” u / s 54F) è parcheggiato nel conto della plusvalenza, non verrà addebitata alcuna imposta sul reddito per i prossimi 3 anni su questo deposito.

Ma dopo la scadenza di 2/3 anni, se il denaro non è stato reinvestito come stabilito, su di esso deve essere pagata l’imposta.

Sezione 54: Pagamento delle imposte in base all’aliquota fiscale marginale.
Sezione 54F: pagamento delle tasse al 20%.

Nel caso di Raj, è stato in grado di acquistare un appartamento 2BHK entro i primi 3 mesi dalla vendita del suo appartamento 1BHK. Quindi non gli importava di parcheggiare i suoi soldi nel conto delle plusvalenze.

# 4.2. Utilità di “Capital Gain Bonds” (Sec 54EC).

Sebbene questo caso non fosse applicabile a Raj, vorrei spiegarlo ai miei lettori.

Potrebbe esserci un caso in cui la persona non desidera reinvestire il denaro in proprietà immobiliari . Cos’altro può essere fatto?

Secondo la sezione 54EC, è consentito reinvestire il denaro in ” obbligazioni per plusvalenze “. Quali sono le obbligazioni di capital gain consentite?

Obbligazioni emesse dalla NHAI , o
Obbligazioni emesse da REC .

Il denaro investito in “obbligazioni capital gain” deve rimanere investito per almeno 36 mesi. Dopo una scadenza di 36 mesi, le obbligazioni possono essere rimborsate e d’ora in poi su di esse non è dovuta alcuna imposta.

Limitazione della Sezione 54EC :

(A) I proventi di LTCG / Vendita devono essere investiti in obbligazioni per plusvalenze entro i primi 6 mesi dalla vendita della proprietà.
(B) I proventi massimi di LTCG / Vendita che possono essere investiti in obbligazioni per plusvalenze sono Rs.50 lakh .

Conclusione…

Per risparmiare sulle tasse sulla vendita di proprietà immobiliari, è importante che Raj segua queste tre regole:

Proprietà da vendere dopo 36 mesi , per utilizzare la tassazione LTCG.
È necessario utilizzare l’ indicizzazione dei costi per ridurre il reddito imponibile netto.
Reinvestire denaro utilizzando la sezione 54 .

Una volta seguite le tre regole di cui sopra, Raj avrà diritto al pagamento delle tasse zero.