Condono edilizio 2024: cosa prevede il decreto

È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto Salva Casa convertito in legge che introduce il condono edilizio 2024.

Il cosiddetto “Piano Casa”, pubblicato in GU dopo l’ok in Parlamento, permette di sanare le piccole difformità edilizie con il pagamento di specifiche sanzioni.

In questa guida spieghiamo cosa prevede il decreto Salva Casa convertito in legge, quali sono le regole stabilite dal Parlamento sul condono edilizio 2024, chi può chiedere il condono e cosa è sanabile.

Condono edilizio 2024: cosa prevede il decreto Salva Casa

Il Parlamento ha convertito in legge il decreto Salva Casa, ossia il decreto legge 29 maggio 2024, n. 69, il cui testo coordinato con la legge 24 luglio 2024, n. 105, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.175 del 27-07-2024.

Il testo vigente al 27 luglio 2024 introduce il condono edilizio 2024 e altre “Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”. Analizzando il testo divenuto legge della sanatoria edilizia 2024 pubblicato in Gazzetta Ufficiale, scopriamo insieme cosa include il nuovo condono, come funziona e che novità introduce.

Quando si può chiedere il condono edilizio

Secondo le linee guida del decreto Salva Casa convertito in legge, il condono edilizio 2024 si può chiedere solo per abusi e difformità edilizie o urbanistiche di lieve entità. In particolare, il decreto interviene sui seguenti tipi di difformità:

• Difformità formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.
• Difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione.
• Difformità parziali che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità”. La sanatoria degli interventi in parziale difformità rispetto a permesso o SCIA, dunque, non avverrà più col principio della doppia conformità ex art. 36 dpr 380/2001 (cioè quelle all’epoca della realizzazione e all’epoca della richiesta). Sarà sufficiente la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche al momento della domanda e a quelle edilizie al momento della realizzazione.

In ogni caso, per le difformità totali e gli interventi senza permesso, il decreto non cambia nulla. Resta l’applicazione della doppia conformità. Ma cosa si può sanare con il condono edilizio 2024? Vediamolo insieme.

Cos’è sanabile con il condono edilizio 2024

Col condono 2024 saranno regolarizzabili, pagando una multa, tutte quelle piccole difformità edilizie che non incidono sulla struttura dell’edificio, sia all’interno che all’esterno di una struttura. Ad esempio:

• Installazione di tende esterne
• Tramezzi
• Soppalchi
• Verande
• Ampliamento di finestre

Il condono non riguarda gli abusi edilizi strutturali, come lo spostamento di un muro portante. L’obiettivo della misura è “liberare” gli appartamenti ostaggio di “una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi”.

Altezza minima e cubatura: percentuali di tolleranza

Secondo le regole del decreto Salva Casa convertito in legge (articolo 1), il mancato rispetto dell’altezza minima, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 metri quadrati
• 3% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati
• 4% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati
• 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 metri quadrati
• 6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 metri quadrati

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive:

• Minore dimensionamento dell’edificio
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• Irregolarità esecutive di muri esterni e interni
• Difforme ubicazione delle aperture interne e difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
• Errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere

La norma prevede anche il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Tende e pergolati in edilizia libera

Il decreto Salva Casa convertito in legge prevede anche la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole o da eventi atmosferici in regime di edilizia libera. Dall’entrata in vigore del decreto, anche tende e simili saranno quindi installabili senza dover richiedere un permesso. Ciò vale anche se la struttura è addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, oltre che se è con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

Tali strutture però devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche. Edilizia libera anche per le verande, purché i vetri siano amovibili.

In Parlamento sono arrivate anche delle piccole modifiche rispetto al testo originario. Ad esempio:

• La sanatoria riguarda anche i porticati rientranti all’interno dell’edificio e la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA). La norma di favore non si applica ai porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.
• Il condono assoggetta al regime di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

Cambio destinazione d’uso

Il decreto divenuto legge modifica l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, consentendo in ogni caso il cambio di destinazione d’uso nelle stesse categorie funzionali (residenziali, commerciali, ecc.) se non ci sono opere, o meglio, nuove strutture realizzate.

Dunque, sarà applicato il principio dell’indifferenza funzionale tra le destinazioni d’uso omogenee. In Parlamento poi, sono state aggiunte delle modifiche al testo normativo rispetto a quanto introdotto dal governo. Ad esempio:

• È stato ammesso, a determinate condizioni, il mutamento di destinazione d’uso sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra categorie funzionali diverse. In quest’ultimo caso, purché finalizzato a conformarsi alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
• Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie, ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi in edilizia libera.
• Il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio, a seconda dei casi, della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o del titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso. Le regioni adegueranno la propria legislazione, ma potranno prevedere livelli ulteriori di semplificazione. Il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli citati.

Costo condono edilizio 2024: la sanzione

Per ottenere il condono edilizio 2024, bisognerà pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Il provvedimento prevede anche sanzioni proporzionali all’aumento di valore dell’immobile e potranno essere utilizzate, tra l’altro, nella misura di un terzo, per progetti di recupero e rigenerazione urbana. Il Parlamento ha anche deciso che per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (comma 2 dell’articolo 34 del Testo Unico Edilizia), le sanzioni salgono al triplo del costo di produzione e al triplo del valore venale.

Maggiori semplificazioni sulle sanatorie

Il Piano Salva Casa semplifica le procedure vigenti attive per le sanatorie o i condoni, introducendo:

• Il regime di silenzio-assenso, principio particolarmente rilevante che va nella direzione della massima semplificazione. Significa che se l’amministrazione non risponde nei tempi previsti, l’istanza del cittadino è accettata.
• La novità per gli interventi ammissibili alla sanatoria quando gli immobili sono soggetti a vincolo paesaggistico. Se sono eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

La norma mira a decongestionare gli uffici tecnici comunali sepolti da migliaia di pratiche.

Come richiedere il condono edilizio 2024

La richiesta per il condono edilizio 2024, secondo i dettami del decreto convertito in legge in vigore dal 27 luglio 2024, si presenta al SUE (Sportello Unico Edilizia) e il professionista potrà attestare l’epoca di realizzazione dell’intervento sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali. Maggiori dettagli sul meccanismo di richiesta del condono saranno resi noti con provvedimenti attuativi ad hoc che usciranno nei prossimi mesi.

Condono edilizio 2024: quando entra in vigore

Il condono edilizio 2024, come modificato dal Parlamento, è entrato in vigore il 27 luglio 2024, cioè il giorno dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto Salva Casa divenuto legge.

Testo del decreto Salva Casa sul condono edilizio 2024

Il testo coordinato del decreto Salva Casa, ossia il decreto legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito nella legge 24 luglio 2024, n. 105, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.175 del 27-07-2024.