Il Decreto Salva Casa, che introduce il condono edilizio 2024, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Questo “Piano Casa” permette di sanare le piccole difformità edilizie con il pagamento di specifiche sanzioni. In questa guida, esploreremo in modo chiaro e dettagliato cosa prevede il Decreto Salva Casa, quali sono le regole stabilite per il condono edilizio 2024, chi può richiederlo e quali difformità sono sanabili.
Cosa prevede il Decreto Salva Casa
Dopo l’approvazione del Consiglio dei Ministri del 24 maggio 2024 e la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024, il Decreto Salva Casa (Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69) è entrato in vigore. Il Governo Meloni ha definito le linee guida di un nuovo “Piano Casa” con il Decreto “Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”. Analizziamo il testo definitivo della sanatoria edilizia 2024 per comprendere cosa include, come funziona e le novità introdotte.
Quando si può chiedere il condono edilizio
Il condono edilizio 2024 si può richiedere solo per abusi e difformità edilizie o urbanistiche di lieve entità. In particolare, il Decreto interviene sui seguenti tipi di difformità:
- Difformità formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.
- Difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione.
- Difformità parziali che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della cosiddetta “doppia conformità”. La sanatoria degli interventi in parziale difformità rispetto a permesso o SCIA non avverrà più col principio della doppia conformità ex art. 36 DPR 380/2001 (cioè quelle all’epoca della realizzazione e all’epoca della richiesta). Sarà sufficiente la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche al momento della domanda e a quelle edilizie al momento della realizzazione.
In ogni caso, per le difformità totali e gli interventi senza permesso, il Decreto non cambia nulla. In tali casi resta l’applicazione della doppia conformità.
Cosa è sanabile con il condono edilizio 2024
Il condono edilizio 2024 permette di regolarizzare, pagando una multa, tutte quelle piccole difformità edilizie che non incidono sulla struttura dell’edificio, sia all’interno che all’esterno di una struttura. Ad esempio:
- Installazione di tende esterne
- Tramezzi
- Soppalchi
- Verande
- Ampliamento di finestre
Il condono non riguarda gli abusi edilizi strutturali, come lo spostamento di un muro portante. L’obiettivo della misura è “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi.
Altezza minima e cubatura: percentuali di tolleranza
Secondo le regole del Decreto Salva Casa (articolo 1), il mancato rispetto dell’altezza minima, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
- Del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati
- Del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati
- Del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati
- Del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive:
- Il minore dimensionamento dell’edificio
- La mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
- Le irregolarità esecutive di muri esterni e interni
- La difforme ubicazione delle aperture interne e la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
- Gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere
Tende e pergolati in edilizia libera
Il Decreto Salva Casa prevede anche la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole o da eventi atmosferici in regime di edilizia libera. Un intervento in edilizia libera non prevede la necessità di alcun titolo abilitativo e non richiede quindi un permesso di costruire. Dall’entrata in vigore del Decreto (30 maggio 2024), anche tende e strutture simili saranno installabili senza dover richiedere un permesso. Ciò vale anche se la struttura è addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, oltre che se è con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.
Tali strutture però devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Edilizia libera anche per le verande, purché i vetri siano amovibili. Il testo legislativo dice che le opere di “protezione dal sole o da altri eventi atmosferici” non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Dunque, per le verande sarà sempre necessario chiedere un permesso se sono tutte chiuse, diversamente rientrano nell’edilizia libera.
Cambio destinazione d’uso
Il Decreto approvato dall’Esecutivo modifica l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, consentendo il cambio di destinazione d’uso nelle stesse categorie funzionali (residenziali, commerciali, ecc.) se non ci sono opere o nuove strutture realizzate. Dunque, sarà applicato il principio dell’indifferenza funzionale tra le destinazioni d’uso omogenee.
Costo del condono edilizio 2024, la sanzione
Per ottenere il condono edilizio 2024, bisognerà pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Il provvedimento prevede anche sanzioni proporzionali all’aumento di valore dell’immobile, che potranno essere utilizzate, tra l’altro, nella misura di un terzo, per progetti di recupero e rigenerazione urbana.
Maggiori semplificazioni sulle sanatorie
Il Piano Salva Casa semplifica le procedure vigenti per le sanatorie o i condoni. Il testo introduce:
- Il regime di silenzio-assenso, che significa che se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti, l’istanza del cittadino è accettata.
- La novità per gli interventi ammissibili alla sanatoria quando gli immobili sono soggetti a vincolo paesaggistico. Il dirigente o responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo un parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.
Come richiedere il condono edilizio 2024
La richiesta per il condono edilizio 2024 si presenta al SUE (Sportello Unico Edilizia) e il professionista potrà attestare l’epoca di realizzazione dell’intervento sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace, si applicano le sanzioni penali. Maggiori dettagli sul meccanismo di richiesta del condono saranno resi noti con provvedimenti attuativi ad hoc nei prossimi mesi.
Quando entra in vigore
Il condono edilizio 2024 è entrato in vigore il 30 maggio 2024, il giorno dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Salva Casa.
Conclusione
Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità nel panorama edilizio italiano, semplificando le procedure per la sanatoria di piccole difformità e promuovendo un quadro normativo più flessibile. È fondamentale rimanere aggiornati sulle nuove disposizioni per sfruttare al meglio le opportunità offerte dal condono edilizio 2024 e ottimizzare le risorse disponibili.