I REIT non negoziati sono in prima pagina poiché i broker li spingono per i loro alti rendimenti e FINRA indaga sugli investimenti per le loro solide affermazioni. Ecco cosa devi sapere sui REIT non negoziati prima di considerare un investimento.
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Si può fare molto di questi investimenti dal loro nome. Un REIT è un Real Estate Investment Trust, o un tipo di veicolo di investimento che acquista e detiene immobili – commerciali o residenziali – per il reddito da locazione e l’apprezzamento. Un REIT è un’entità fiscalmente avvantaggiata che è tenuta per legge a pagare il 90% dei suoi guadagni sotto forma di distribuzioni o dividendi.
Agli investitori piacciono i REIT per i loro alti rendimenti (praticamente tutto il reddito viene restituito in pagamenti mensili, semestrali o annuali) e la coerenza. Tuttavia, i REIT non negoziati differiscono dalla maggior parte dei REIT in quanto non sono quotati su una borsa pubblica come il mercato NYSE o NASDAQ. I REIT non negoziati vengono invece venduti su un mercato secondario illiquido tra singoli broker, il che significa che possono essere molto più difficili da acquistare o vendere.
Perché i REIT non negoziati sono nelle notizie
Poiché i REIT non negoziati non sono quotati in borsa e al di fuori della portata della maggior parte degli investitori istituzionali e professionali, possono operare in modo molto diverso (spesso in modo aggressivo) rispetto ai REIT pubblici che sono sotto i riflettori degli investitori in tutto il paese.
I REIT non negoziati sono noti per:
- Utilizzo di una leva molto maggiore per effettuare investimenti – Mentre un REIT quotato in borsa potrebbe utilizzare il 50% del capitale proprio e del 50% del debito per acquistare proprietà, è noto che i REIT non negoziati fanno leva con rapporti molto più elevati, il che significa qualsiasi calo dei prezzi degli immobili o in contanti i flussi di rendita sono amplificati per l’investitore.
- Restituzione del capitale nelle distribuzioni – Uno degli espedienti di marketing più interessanti sono gli alti rendimenti. I REIT non negoziati potrebbero pubblicizzare rendimenti annuali elevati restituendo il principio di un investitore ad ogni distribuzione. Investitori e consulenti sono indotti a credere che le distribuzioni siano guadagni e nel tempo tutto il capitale del REIT viene prosciugato, lasciando l’investitore con nient’altro che il denaro restituito in passato e già speso.
- Prestito per distribuzioni : i REIT non negoziati spesso utilizzavano la leva finanziaria per pagare distribuzioni più grandi. Ciò non solo aumenta il rischio nel possedere il REIT poiché l’equità viene sostituita con il debito (pensa a questo come rifinanziare costantemente il tuo mutuo per spendere soldi), ma riduce anche la quantità di denaro che l’investitore ha che lavora per loro nel trust.
- Scarse informazioni e prospetti limitati : le informazioni sono tutto quando si tratta di fare un buon investimento. I REIT non negoziati spesso rivelano poche o nessuna informazione agli investitori privati rispetto ai documenti pubblici richiesti per i REIT quotati in borsa. Inoltre, a differenza dei REIT quotati in borsa, esiste solo un pool molto ristretto di investitori che si occupano della due diligence collettiva sul proprio investimento.
- Difficoltà nella vendita – Per loro stessa natura, i REIT non negoziati possono essere difficili o costosi da vendere poiché vengono venduti allo sportello tra broker, non su qualsiasi borsa principale. La vendita di una posizione potrebbe richiedere settimane o mesi, richiedere il pagamento di una grande commissione a un broker o costringere il venditore a scontare in modo significativo il proprio investimento per effettuare la vendita.
- Rendimenti più elevati rispetto ai REIT pubblici – Gli investitori sofisticati con un background in finanza o contabilità possono trovare rendimenti più elevati nei REIT non negoziati poiché le informazioni limitate e l’illiquidità offrono l’opportunità di trovare il “diamante grezzo”. Naturalmente, per gli investitori con poca o nessuna esperienza di investimento, i REIT non negoziati sono stati utilizzati per trovare dollari di investimento per progetti e portafogli immobiliari che non avrebbero mai attirato l’attenzione degli investitori professionali.
Dovresti investire in un REIT non negoziato?
Il 99% degli investitori farebbe bene a evitare completamente i REIT non negoziati. Non solo ci sono molti REIT pubblici ad alto rendimento sul mercato, ma sono anche più liquidi, più trasparenti e più diversificati di un REIT non negoziato.
Se sei interessato a investire in un REIT non negoziato assicurati di sapere:
- Cosa c’è nell’affare per il tuo broker. I REIT non negoziati possono generare commissioni elevate per i broker che vendono quote ai clienti.
- I rendiconti finanziari dell’azienda e il background della gestione aziendale. Dovrebbe essere in qualsiasi prospetto.
- Prova della proprietà di ogni immobile e una certa dimestichezza con l’immobile in oggetto. Proprio come non tireresti una freccia contro gli annunci per acquistare una proprietà in affitto, non dovresti nemmeno investire in un REIT non scambiato senza sapere cosa possiede.
- Una comprensione dei rischi nell’investire in un REIT illiquido che può o meno fornire rendimenti per gli investitori. I REIT non negoziati sono sostanzialmente più rischiosi dei REIT pubblici nel loro complesso.
Se sei un banchiere o un contabile di giorno, un REIT non negoziato può essere un interessante investimento imprenditoriale. Se non puoi rivendicare la finanza o la contabilità come i tuoi passatempi preferiti, un REIT non negoziato dovrebbe essere scaricato per investimenti che sono più facilmente comprensibili e meglio studiati. I REIT quotati in borsa dovrebbero essere il primo punto di partenza per le alternative.