Nonostante la pandemia di coronavirus, il settore immobiliare è in aumento negli Stati Uniti.Infatti, secondo la National Association of Realtors (NAR), le vendite totali di case negli Stati Uniti sono aumentate a 6,76 milioni di unità, in crescita del 22,2% rispetto ai numeri del 2019.
Questo è il livello più alto di crescita annuale dal 2006, prima dello scoppio della bolla immobiliare nel 2007.
Nel frattempo, anche i prezzi delle case sono aumentati del 12,9% rispetto all’anno precedente a dicembre 2020. Ciò è in parte dovuto all’economia di base: l’inventario totale degli alloggi è diminuito, con una domanda che supera l’offerta. Il numero totale di case disponibili per la vendita alla fine di dicembre 2020 è diminuito del 23% rispetto all’anno precedente.
Anche il prezzo degli investimenti immobiliari è aumentato. È sempre più difficile trovare anche proprietà in difficoltà vendute a prezzi che abbiano senso per le due strategie di investimento più popolari: acquistare, riabilitare e capovolgere, o acquistare, detenere e affittare.
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Quali sono le attuali condizioni di mercato?
Nella maggior parte, se non in tutti, gli Stati Uniti, il mercato immobiliare sta vivendo un mercato di venditori che è iniziato alla fine del 2019, si è riscaldato nel periodo in cui il Covid-19 ha colpito la nazione e continua nel 2021. In questo mercato di venditori, ci sono più acquirenti – che stanno cercando di fare una mossa e trarre vantaggio dai bassi tassi di interesse sui mutui – rispetto ai venditori che mettono le loro case sul mercato.
Nel mio ruolo di agente immobiliare nel Maryland, vedo un divario ancora più intenso tra le case disponibili e gli acquirenti disponibili dall’inizio del nuovo anno. Le nuove inserzioni entrano in vigore entro pochi giorni e al prezzo di cui sopra; è normale che i venditori ricevano 14-17 offerte di acquisto qualificate entro tre giorni. I venditori devono affrontare una frenesia di proiezioni. Stanno ricorrendo alla quotazione con una scadenza per l’offerta ravvicinata. Quindi, devono semplicemente esaminare tutte le offerte e sceglierne una.
Queste condizioni di mercato favoriscono gli acquirenti in contanti, così come coloro che hanno un grosso acconto e sono autorizzati al finanziamento convenzionale perché hanno la possibilità di pagare il prezzo di quotazione di cui sopra. Sfortunatamente, gli acquirenti che possono portare solo il tipico acconto del 5% vengono lasciati in disparte.
Non sembra esserci una fine all’apprezzamento dei prezzi nel prossimo futuro . “È probabile che questo slancio continui nel 2021, con più acquirenti che dovrebbero entrare nel mercato”, ha detto in un comunicato stampa Lawrence Yun, capo economista di NAR.
È ora un buon momento per acquistare immobili?
È un buon momento per vendere immobili in questo momento, che tu sia proprietario di una casa o un investitore.
È un momento difficile per acquistare . L’investimento immobiliare ha questo in comune con l’investimento in azioni: guadagni quando compri a basso e vendi a un prezzo alto. Le case stanno vendendo per il dollaro superiore. È quasi impossibile acquistare qualcosa al valore di mercato nelle attuali condizioni di mercato.
In che modo i tassi di interesse bassi influenzano gli investitori immobiliari?
Sebbene i tassi di interesse ipotecari bassi giovino a tutti gli acquirenti di case, hanno un impatto maggiore sugli acquirenti al dettaglio (che intendono vivere nella casa) che sugli investitori immobiliari . Questo perché gli investitori non si qualificano per la tariffa più bassa fornita agli acquirenti di case occupate dai proprietari. I finanziatori considerano gli investimenti immobiliari più rischiosi e in genere pagherai un tasso di interesse più elevato (1,5-3% in più) come investitore.
Tuttavia, sia per gli acquirenti al dettaglio che per gli investitori, i tassi di interesse sono ancora inferiori a quelli degli ultimi decenni. Ciò ha innescato un aumento della domanda e ha spinto verso l’alto i prezzi di acquisto di proprietà di investimento. Nella mia zona, la maggior parte delle proprietà di investimento sono significativamente più costose rispetto a 5 anni fa quando ho iniziato ad acquistare affitti. E la maggior parte di tale aumento di prezzo è avvenuto negli ultimi 12 mesi.
Gli investitori esperti sanno che è importante stimare accuratamente la tua offerta massima consentita (MAO) o il prezzo di acquisto e non pagare più del dovuto quando acquisisci un asset. Sebbene io sia fermamente convinto che ci siano affari da trovare in qualsiasi mercato, sta diventando sempre più difficile trovare proprietà di investimento in cui i numeri funzionano.
Va notato che se stai riabilitando una proprietà come investitore, il costo dei materiali è salito alle stelle da quando COVID-19 ha colpito gli Stati Uniti e ha interrotto la produzione e il trasporto di materiali da costruzione di base. Questa è una doppia sconfitta per gli investitori immobiliari: costa di più acquisire proprietà e costa di più riabilitarle.
Le case sono davvero più convenienti oggi?
Dipende. Il settore immobiliare è estremamente locale ei prezzi sono molto più convenienti in alcune aree del paese che in altre. Per la maggior parte delle aree, tuttavia, l’aumento dei prezzi rende le case più costose per l’acquirente tipico. Ciò richiede un acconto maggiore. E anticipa le potenziali date di acquisto in modo che gli acquirenti possano risparmiare di più prima di entrare nel mercato immobiliare.
Detto questo, i tassi di interesse bassi riducono il pagamento mensile del mutuo su prestiti di qualsiasi dimensione . La differenza tra il pagamento mensile su un prestito di $ 250.000 al 3% e lo stesso prestito all’8% è di quasi $ 780. Ciò si traduce in quasi $ 10.000 all’anno. Come puoi vedere, è più conveniente possedere una casa oggi poiché i tassi di interesse sono scesi al minimo storico.
Da qui il paradosso: è un momento meno conveniente per acquistare, ma molto conveniente per possederlo.
Dovresti stare attento nell’acquisto di immobili?
Penso che sia consigliabile che gli investitori siano molto cauti in questo momento. Trovare una casa a basso prezzo per riabilitare e capovolgere – o acquistare e conservare per un reddito da locazione – è molto difficile al momento.
Come investitore, però, se i numeri funzionano, i numeri funzionano. Se la proprietà e l’ubicazione soddisfano i requisiti della tua strategia di investimento, non c’è motivo per non andare avanti. In effetti, i tassi di interesse hanno solo un modo per salire.
Acquistare ora e bloccare un tasso di interesse storicamente basso per 30 anni potrebbe rivelarsi una mossa molto intelligente se la tua strategia è quella di acquistare affitti a lungo termine. Ma devi comunque acquistare in modo intelligente per essere sicuro di essere in grado di mantenere la proprietà. E devi affittare a un inquilino affidabile per sostenere il mutuo, le tasse e l’assicurazione ogni mese.
L’attuale aumento dei prezzi delle abitazioni significa che scoppierà un’altra bolla?
La ragione principale della bolla immobiliare, e della sua successiva esplosione meno di un decennio fa, è stata la concessione di prestiti. Ciò ha prodotto un afflusso di acquirenti, spingendo la domanda a superare l’offerta e facendo aumentare i prezzi delle case.
Per fortuna, i giorni in cui si comprava una casa con un punteggio di credito scadente e senza soldi sono finiti. I federali hanno irrigidito le banche dopo la crisi. Le condizioni esatte che hanno portato all’ultima bolla immobiliare non esistono oggi.
Tuttavia, ci sono altri fattori che spingono verso l’alto i prezzi delle case, vale a dire tassi di interesse bassi e scarsità di scorte. Lo slancio attuale potrebbe culminare in un’altra bolla immobiliare. Solo il tempo lo dirà.
Dovresti considerare un investimento passivo nel settore immobiliare?
Acquistare una proprietà non è come spendere $ 5.000 per acquistare azioni di uno specifico titolo che puoi facilmente vendere in pochi mesi se decidi di aver fatto una cattiva scelta. Il settore immobiliare è un investimento a lungo termine. Ci sono molti più soldi coinvolti, i costi di transazione sono alti e in genere non è fattibile vendere rapidamente. Sebbene i guadagni possano essere molto più alti se investi attivamente, hai bisogno di tempo, esperienza, finanziamenti e motivazione per avere successo.
Investire con una strategia passiva è un modo praticabile per iniziare nel settore immobiliare. C’è molto che devi sapere e capire prima di assumere un ruolo attivo. La due diligence è la chiave per prendere decisioni sagge. Finché non hai una base di esperienza, non sai cosa non sai!
I REIT come Streitwise offrono un modo passivo per diversificare alcune delle tue risorse nel settore immobiliare. Basta fare i compiti per imparare in cosa stai investendo, nonché il background e l’esperienza dei gestori di denaro. Il crowdfunding attraverso un sito come Fundrise o Roofstock è un altro modo per investire nel settore immobiliare senza acquistare personalmente proprietà immobiliari. Ecco un rapido confronto tra i tre:
Esistono molte piattaforme di crowdfunding con diverse strategie da verificare; assicurati solo di comprendere i termini, i rischi e i rendimenti prima di immergerti . È sempre una buona idea esaminare le recensioni dei clienti per vedere cosa hanno da dire gli altri investitori su ciascuna piattaforma.
È un mercato dei venditori
Le vendite annuali di case sono al livello più alto dal 2006. Un numero inferiore di proprietari di case desidera elencare le proprie case per una serie di motivi, dalle preoccupazioni del Covid-19 sulle proiezioni e l’incertezza sul lavoro all’incertezza sulla direzione dell’economia o il desiderio di rimanere più a lungo del trend di trasferirsi ogni 7 anni in una nuova casa.
Nel frattempo, i tassi di interesse bassi hanno portato più acquirenti che sperano di acquistare la loro prima casa o di trasferirsi in una casa più grande per lo stesso prezzo che stanno attualmente pagando.
Stiamo vivendo una tempesta perfetta che sta gonfiando il prezzo delle case : una carenza di offerta e un aumento della domanda.
È un ottimo momento per vendere una casa se non devi comprare anche una casa in cui vivere . In qualità di acquirente investitore, è un momento difficile per trovare affari. È importante essere cauti e ricontrollare i numeri prima di procedere con un’acquisizione.
Potrebbe essere un ottimo momento per sedersi in disparte a costruire le proprie riserve di cassa per acquistare tra 12-18 mesi . Prevedo che ci sarà un aumento dei pignoramenti a causa dell’esaurimento dei programmi di tolleranza e dell’economia che inizierà a sentire tutti gli effetti dei blocchi pandemici che hanno paralizzato molte piccole imprese.
