In che modo le informazioni riportate nel sito RERA aiutano i potenziali acquirenti di casa? Prima di entrare in questi dettagli, vorrei dire che la stessa presenza di RERA (un regolatore) è una grande “protezione” per gli acquirenti di casa.
Real Estate Regulatory Authority (RERA) funge da regolatore del settore immobiliare in India. Prima del 2016 non esisteva un regolatore. Ma ora c’è un regolatore e gli acquirenti di case possono utilizzare il sito web di RERA per ottenere informazioni autentiche sulle nuove proprietà in vendita.
Perché la protezione era necessaria? Perché stava diventando comune vedere costruttori senza scrupoli che imbrogliavano gli acquirenti con ritardi del progetto, piano generale del progetto in continua evoluzione, cattiva qualità di costruzione ecc.
Nell’ultimo decennio, la situazione in India è diventata così grave che portare un regolatore del settore a tempo pieno (RERA) è stata l’unica soluzione logica rimasta al governo.
Indice dei contenuti:
Sito web di RERA
Ora RERA è attiva da maggio 2016. Come possono trarne vantaggio gli acquirenti di casa? Il vantaggio immediato è nella forma del sito web di RERA. Sebbene non esista un sito Web centralizzato di RERA, ma esistono siti Web di stato:
| States e UT | Siti web di RERA |
| Delhi | dda.org.in/rera/index.aspx |
| Maharashtra | maharera.mahaonline.gov.in |
| Tamil Nadu | tnrera.in/index.php |
| Karnataka | rera.karnataka.gov.in |
| Uttar Pradesh | up-rera.in |
| Gujarat | gujrera.gujarat.gov.in |
| Madhya Pradesh | rera.mp.gov.in |
| Andhra Pradesh | rera.ap.gov.in |
| Odisha | orera.in/ |
| Bihar | nagarseva.bihar.gov.in/rerabihar |
| Rajasthan | rera.rajasthan.gov.in |
| Jharkhand | rera.jharkhand.gov.in |
| Uttarakhand | uhuda.org.in/real-estate-act |
| Punjab | rera.punjab.gov.in |
| Chhattisgarh | rera.cgstate.gov.in |
| Haryana | harera.in |
| Telangana | rera.telangana.gov.in |
| Himachal Pradesh | hprera.in |
| Goa | rera.goa.gov.in |
| Chandigarh | rera.chbonline.in |
| Isole Andamane e Nicobare | tnrera.in |
Di tutti questi siti web sopra, il sito web RERA meglio gestito è del governo del Maharashtra (maharera.mahaonline.gov.in). Quindi ho deciso di scegliere esempi da questo sito web. Sono sicuro che altri stati seguiranno debitamente lo stesso nei tempi a venire.
Progetti registrati RERA
Quale proprietà deve essere registrata con RERA?
- Immobile avente superficie superiore a 500 mq , oppure
- Proprietà con più di 8 appartamenti .
Se non sbaglio, questo coprirà virtualmente più del 95% di tutti i progetti residenziali in India.
I costruttori i cui progetti sono più grandi dei criteri sopra menzionati, devono registrare i loro progetti con RERA.
Quando il promotore deve registrare il proprio progetto? Prima che inizino a pubblicizzare e vendere le unità del progetto.
Cosa succede dopo che un progetto viene registrato con RERA? Una volta che un progetto viene registrato, deve seguire le “regole” stabilite dal regolatore. Una delle regole è ” dichiarazione dei dettagli del progetto “.
Questi dettagli di qualsiasi progetto residenziale registrato con RERA sono disponibili sul sito web RERA del rispettivo stato (elencato sopra).
Questi non sono solo dettagli, funzionano come la “dichiarazione dei costruttori” per il regolatore per ottenere la registrazione. Come aiuta?
Anche se il costruttore lo desidera, non può modificare i dettagli dichiarati a sua libera volontà. Nella maggior parte dei casi, il promotore / costruttore sarà controllato rispetto alla loro dichiarazione rispetto alle prestazioni effettive.
Quali sono i dettagli disponibili sul sito di RERA?
È qui che il sito web RERA diventa più utilitaristico. È come avere tutte le informazioni necessarie relative alla proprietà (eccetto il prezzo) in un pit-stop. E la parte migliore è che il sito web di RERA è una perfetta pagella del costruttore. Come? Questo è ciò che vedremo in questo articolo.
Ecco alcuni punti che spiegheranno come il sito web di RERA aiuterà gli acquirenti di una casa nei tempi a venire …
# 1. Viene affrontato il problema del “ritardo nel prendere possesso” dell’immobile.
Mentre il costruttore / promotore richiede la registrazione a RERA, deve presentare un affidavit che dichiari la data di completamento. Questa data a sua volta verrà visualizzata nel sito web di RERA.
In base al RERA Act, i costruttori hanno maggiori probabilità di completare il loro lavoro in tempo, invece di optare per i soliti ” ritardi indefiniti “. Perché? Perché ci sarà una penale in caso di ritardi.
La penale sarà sotto forma di interessi pagabili dal costruttore agli acquirenti . Il tasso di interesse da pagare sarà ” interesse mutuo per la casa offerto da SBI, maggiorato del 2% “. Inoltre, in casi estremi, può esserci anche una pena detentiva per il costruttore / promotore.
Da parte dei costruttori, questo sarà un enorme fardello. È più probabile che completino i progetti in tempo o cerchino estensioni di consegna formali .
Ottenere un’estensione di consegna ai sensi della legge RERA non è facile per i costruttori / promotori.
# 2. Viene affrontato il problema della “zona tappeto” nascosta.
Quante volte le persone finiscono per acquistare una proprietà considerando il suo centro abitato come area utilizzabile? Più spesso di quanto possiamo immaginare.
Per gli acquirenti alle prime armi il concetto di area del tappeto, area edificata e area super edificata può creare confusione. Quindi nel documento di offerta, quando vedono una grande area indicata come edificata e super edificata, la confondono erroneamente come “area tappeto”.
Con RERA, questa confusione viene eliminata una volta per tutte. Come? D’ora in poi, le proprietà non possono essere vendute sulla base di un’area super edificata. Gli acquirenti ora pagheranno il prezzo solo in base all’area del tappeto.
Ciò renderà anche il confronto dei prezzi (rupie per unità di moquette) più pertinente tra appartamenti simili di progetti diversi.
In che modo il sito web di RERA aiuterà in questo senso? La “zona tappeto” di ogni tipologia di appartamenti residenziali all’interno di un progetto sarà visualizzata nel sito web di RERA.
Ma cosa succede se il costruttore / promotore decide di cambiare la stessa “area del tappeto” nel mezzo dell’esecuzione? Non possono farlo. Se necessario, dovranno prima richiedere il consenso degli acquirenti (almeno due terzi della maggioranza).
# 3. Gli acquirenti possono monitorare lo stato di avanzamento dei lavori delle “strutture comuni”.
I costruttori possono ingannare gli acquirenti preparando gli appartamenti, ma non fornendo i servizi necessari come l’elettricità, l’acqua, lo smaltimento dei rifiuti ecc.
Ma ora sul sito RERA sarà visibile anche lo stato di avanzamento dei lavori delle “strutture comuni”. È obbligatorio per i costruttori segnalare questo progresso a RERA ogni trimestre.
# 4. Gli acquirenti conosceranno lo “stato degli appartamenti prenotati” del progetto.
Per il potenziale nuovo acquirente, queste informazioni possono essere molto utili. Perché? Perché è bene acquistare una proprietà in un progetto che ha più acquirenti. Tali progetti generalmente non si bloccano.
Nel sito di RERA, c’è un chiaro confronto tra il numero di appartamenti disponibili rispetto a quelli prenotati.
Questa informazione darà anche chiarezza all’acquirente che, dal lancio, quanti appartamenti sono stati prenotati alla data.
Se non vengono prenotati molti appartamenti, l’acquirente può prenderlo come leva per le negoziazioni sui prezzi ecc. Nella maggior parte dei casi, un portafoglio ordini debole può anche indicare “cattivo mercato” o “cattiva reputazione” ecc.
# 5. I progetti in fase di stallo a causa dell’assenza di “approvazioni necessarie” non saranno il caso.
Ci sono diversi progetti che vengono lanciati dai costruttori e successivamente vengono bloccati. Perché? Soprattutto perché la società ha interrotto il lavoro poiché il costruttore non ha ricevuto le approvazioni necessarie.
Quali sono queste approvazioni?
- Autorizzazione ambientale.
- Approvazione del layout.
- Lettera di riparto.
- Contratto di vendita.
- Certificato di inizio ecc.
In base alla legge RERA, nessun costruttore otterrà la registrazione per il progetto specifico fino a quando non verranno prese le approvazioni necessarie. Inoltre, una copia di tutti questi documenti approvati sarà consegnata a RERA che sarà successivamente caricata sul sito web di RERA per informazioni agli acquirenti.
# 6. Gli acquirenti conosceranno in dettaglio lo “stato di avanzamento dei lavori”
Per la comprensione degli uomini comuni, RERA ha formulato un rapporto standard sullo stato di avanzamento della proprietà in costruzione. Questo rapporto standard fornisce una chiara visualizzazione dello stato di avanzamento dei lavori alla data riportata.
Come è strutturata la relazione sullo stato di avanzamento? Mostra l’avanzamento percentuale del lavoro in base alle seguenti tappe:
- Scavo.
- Piano seminterrato e zoccolo.
- Piano terra / su palafitte.
- Lastre di tutti i piani fuori terra.
- Lavora tra le pareti interne di tutti i piani.
- Raccordi sanitari.
- Lavori civili di area comune (scale, ascensori, hall, corridoio, ecc.).
- Lavori esterni sull’immobile.
- Lavori di installazione (come ascensori, impianto elettrico, rete pubblica, pavimentazioni, strade, muri di cinta ecc.)
# 7. “Dettagli sull’esperienza passata” del costruttore / promotore.
Questa è una delle mie informazioni preferite disponibili sul sito web di RERA. Perché? Perché aiuta l’acquirente a valutare quanto sia affidabile il costruttore / promotore.
Il dettaglio dell’esperienza qui elencato funziona come una pagella per il promotore. Cosa vedremo nella pagella?
- Nome e indirizzo dei progetti passati.
- Dimensioni dei progetti passati (si può confrontare questo con il progetto in considerazione).
- Data di completamento proposta rispetto a quella effettiva.
Questo rapporto sullo stato aiuterà l’acquirente a decifrare un costruttore / promotore più competente dal resto.
# 8. Altro importante vantaggio del “RERA Act” per gli acquirenti …
Uno dei maggiori vantaggi di RERA act è nel modo in cui consente ai costruttori / promotori di utilizzare i fondi raccolti dagli acquirenti.
RERA impone che il fondo stanziato per un progetto specifico non venga utilizzato altrove. Come assicura la prevenzione della diversione dei fondi?
Creando una regola che afferma che il 70% del denaro totale raccolto dagli acquirenti deve essere depositato su un conto di deposito a garanzia.
Una volta che il denaro raccolto va nel conto vincolato, i fondi vengono rilasciati al costruttore / promotore sulla base della dichiarazione data dal costruttore alla RERA e alla banca, a conferma della ” fase di costruzione “.
Perché RERA era così specifico sull’uso dei fondi? Perché in passato, è stato osservato che l’esecuzione del progetto subiva ritardi perché i promotori / costruttori stavano dirottando i fondi di un progetto verso altri nuovi progetti.
Conclusione
Per i potenziali acquirenti di case, il sito web di RERA è come un regalo fatto in paradiso. Sto esagerando? Probabilmente sì, ma chiedi alle persone che hanno difficoltà con i ritardi del progetto, ecc. Se il “RERA Act” fosse stato in vigore prima del 2016-17, gli stessi costruttori sarebbero stati più responsabili.
RERA mette così tante informazioni in mostra al pubblico che, gli stessi costruttori che prima facevano brutti scherzi troveranno sicuro fare affari in modo più equo.
Le informazioni che sono disponibili al pubblico sul sito web di RERA sono la chiave. Questo è ciò che farà la differenza nei tempi a venire. Inoltre, con un regolatore come RERA in atto, il settore immobiliare si spera si allineerà e farà affari più onesti.
I nuovi acquirenti di proprietà, sia che stiano investendo in terreni, progetti commerciali o residenziali, è meglio andare solo per proprietà registrate RERA. Perché?
Perché si possono controllare online i dettagli necessari delle proprietà registrate RERA e prendere una decisione di investimento più informata.
