Investimenti immobiliari: come investire in immobili in India per principianti?

Ci sono centinaia di persone in giro che possono condividere con noi le loro idee di investimento immobiliare. Quasi tutti, a un certo punto della loro vita, hanno sperimentato una compravendita di proprietà. 

Abbiamo visto i nostri genitori, fratelli maggiori ecc. Acquistare una proprietà. Ha arricchito la nostra conoscenza. Anche l’ascolto della compravendita di proprietà da parte degli amici aggiunge alla nostra base di conoscenze. Ma niente è più prezioso dell’autocompiacimento .

Quali sono quelle intuizioni più profonde sugli investimenti immobiliari che gli acquirenti esperti usano come guida? Come un principiante può investire nel settore immobiliare in India come professionista?

Questo è ciò di cui parleremo in questo articolo. Ma prima, rinfresciamo alcune nozioni di base sul mercato immobiliare in India. 

Temi

• Mercato immobiliare in India.
• Perché investire in proprietà?
• Procedi con cautela.
• Come investire nel settore immobiliare?
  • 1. Stima l’accessibilità economica.
  • 2. Prepararsi per il mutuo per la casa.
  • 3. Criteri per la selezione della proprietà.
  • 4. Chiedi al tuo agente immobiliare.
  • 5. Nuova casa: punti di cui prendersi cura.
  • 6. Controlla la reputazione del costruttore.
  • 7. Cerca proprietà in periferia.
  • 8. Prenota proprietà nel lancio del progetto.
  • 9. Cerca una piccola proprietà.
• Conclusione.

Mercato immobiliare dell’India

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare indiano ha dovuto affrontare grossi ostacoli. Anche se RERA è ora in atto, ma questo settore non si sta riprendendo.

Progetti incompleti, inventario finito, mancanza di domanda ecc. Hanno contribuito alla scarsa performance di questo settore. Ma ancora nelle principali città dell’India, i prezzi delle proprietà immobiliari decenti non stanno diminuendo.

Controlla la tabella dei prezzi sotto. Ad eccezione di Delhi (non Delhi NCR), i prezzi degli immobili nelle principali città sono aumentati negli ultimi 2 anni (fonte: makaan.com).

Nella tabella sopra, è chiaro che i prezzi degli immobili continuano ad aumentare in India. Il tasso di apprezzamento del prezzo è diverso per le diverse città. Se acquistiamo una proprietà a Hyderabad, l’apprezzamento del capitale sarà relativamente lento. Se acquistiamo una proprietà a Gurgaon, l’apprezzamento del capitale sarà più rapido.

Ma non importa dove sia la proprietà situata in India, il suo prezzo aumenterà. Perché? A causa della crescente popolazione e del crescente potere d’acquisto della classe media indiana.

Città come Mumbai, Delhi NCR, Bangalore, Chennai, Ahmedabad, Pune ecc. Hanno visto un aumento salutare dei prezzi degli immobili. Perché? Queste sono città in cui le persone generalmente migrano da altri stati per lavoro e affari. 

Lo slancio dei prezzi delle città metropolitane si riflette in altre città più piccole. In media, negli ultimi 5 anni, i prezzi degli immobili in India sono aumentati almeno del 5% all’anno. Oltre a questo, aggiungi il rendimento da locazione di circa il 3,5%. Ciò porta il rendimento complessivo complessivo all’8,5% annuo .

Perché investimenti immobiliari?

Ricchi e ricchi investono direttamente nel settore immobiliare. Possiedono più proprietà residenziali o commerciali. Apprezzamento costante e dignitoso del capitale della loro proprietà immobiliare è comune.

Ma la parte che rende così caro l’investimento immobiliare è la sua capacità di generare reddito stabile a breve termine. Il reddito a breve termine è generato sotto forma di ” affitti mensili “. 

Il tasso di crescita del reddito da locazione, generalmente batte l’inflazione a lungo termine. Ciò è particolarmente vero per le città Metro, Tier1 e Tier 2. Man mano che il rendimento mensile della proprietà cresce, anche il prezzo complessivo della proprietà aumenta. 

Cosa viene mostrato nell’infografica sopra? L’investimento immobiliare genera rendimenti assicurati. I rendimenti sono sotto forma di affitto e apprezzamento del capitale .

Il rendimento degli affitti (reddito fisso) cresce con il tempo. Generalmente questa crescita tiene il passo con l’inflazione. L’apprezzamento del capitale avverrà a causa della crescita della domanda. Essendo l’India una popolazione giovane e in crescita, la domanda di proprietà continua a crescere.

Questo duplice effetto (di affitto assicurato e crescita del valore) fa sì che il settore immobiliare generi rendimenti senza precedenti, a differenza di qualsiasi altro asset.

L’investimento immobiliare è una delle migliori coperture contro l’ inflazione . Questo è il motivo per cui grandi investitori come Robert Kiyosaki e Donald Trump hanno una simpatia speciale per questo.

Camminare con cautela

Perché? Perché, ad eccezione di poche città indiane, il mercato immobiliare non è davvero maturato in India? Perché lo dico? Perché vediamo ancora lo sviluppo casuale di proprietà nella maggior parte delle città dell’India. 

Una buona proprietà immobiliare deve essere sviluppata, venduta e mantenuta secondo un piano generale che includa tutte le strutture.

A meno che la proprietà non abbia un piano generale, il suo apprezzamento del valore a lungo termine è dubbio. Nella maggior parte dei casi, il valore di tali proprietà si deprezza con il tempo.

Il problema è che la maggior parte delle proprietà sono non pianificate o sviluppate da sviluppatori di livello inferiore. Ciò rende gli investimenti immobiliari in India leggermente rischiosi .

Come investire nel settore immobiliare?

Allora come procedere? Ecco alcune idee che un principiante può utilizzare per capire come investire nel mercato immobiliare in India. Leggi anche sui REIT in India.

1. Stimare la convenienza

La proprietà immobiliare è uno degli investimenti più costosi a cui ci si concede nella vita. I prezzi degli immobili in India possono variare da pochi lakh a multipli di milioni. Quindi, prima di avventurarsi, è fondamentale rispondere, ” quanto dovrei spendere per l’acquisto di una proprietà “. Come sapere?

Questo può essere fatto dalla regola empirica mostrata nel diagramma di flusso sopra. Una persona il cui reddito è di Rs.100.000 e ha un risparmio di Rs.5 lakh può permettersi di acquistare una proprietà di Rs.35 Lakhs.

Oltre alla capacità di reddito e risparmio, anche il rating del credito gioca un ruolo importante nell’ottenere un prestito per la casa. A meno che non si abbia un punteggio di credito ragionevolmente alto, ottenere un prestito è difficile.

C’è un altro aspetto che aumenta il costo della proprietà immobiliare. Ci sono spese legali associate a qualsiasi acquisto di proprietà. Approssimativamente le “altre spese” costano circa il 10% in più. Ciò influisce ulteriormente sull’accessibilità economica. La rottura tipica di questo costo è mostrata di seguito:

1. Imposta di bollo (6%).
2. Registrazione (0,5%).
3. Intermediazione (0,5%).
4. Commissioni dell’avvocato (0,1%).
5. Commissioni di elaborazione del prestito domestico (0,1%).
6. Tasse detratte alla fonte (TDS-1%).
7. Spese di amministrazione della società (1%).

2. Prepararsi per il prestito domestico

In primo luogo uno deve controllare il suo punteggio di credito. Se il punteggio è basso, prendi provvedimenti per migliorarlo. Perché è necessario controllare il punteggio di credito?

Perché le banche non concedono prestiti se il punteggio di credito è inferiore a 700. Quindi è meglio controllare il punteggio prima della domanda di prestito. Puoi controllare il tuo credito gratuitamente sul sito web di CIBIL.

Oltre al punteggio di credito, le banche vorranno anche ricontrollare la ” capacità di pagamento EMI ” esaminando altri documenti. Quindi per un mutuatario, è meglio tenere questi documenti a portata di mano:

• Ultime buste paga (degli ultimi 6 mesi).
• Dichiarazione dei redditi (ITR) dello scorso anno.
• Rendiconti bancari (degli ultimi 6 mesi).
• Rendiconto patrimoniale (finanziario e fisico).
• Prova dell’indirizzo.
• Prova di identità.
• Altri documenti richiesti dalla banca.

Una combinazione di “punteggio di credito” e “capacità di pagamento EMI” deciderà l’ ammissibilità del mutuo per la casa . Verifica: calcolatore dell’idoneità al prestito basato sul reddito.

Cosa fare per migliorare l’idoneità al prestito? Prima di richiedere un prestito, prova a zero altri prestiti (come debito della carta di credito, prestito personale, ecc.).

È una buona idea prendere la lettera di ammissibilità del mutuo per la casa dalla banca prima di iniziare la ricerca di proprietà.

Inoltre, confronta i numeri di idoneità del prestito con il calcolo dell’accessibilità economica eseguito nel passaggio 1 sopra. Se il passaggio n. 1 lo dice, l’idoneità al prestito è di Rs.30 Lakh, e nel passaggio # 2 la banca è pronta a dare Rs35 lakh – scegli il numero più basso .

3. Criteri per la selezione della proprietà

L’obiettivo dovrebbe essere quello di acquistare una buona proprietà. Cos’è una buona proprietà? Deve mostrare almeno due caratteristiche: (a) Piano di progetto attraente e (b) Rapporto qualità-prezzo.

Qual è il piano di progetto attraente? La distribuzione tra area aperta e terreno occupato (da edifici) deve essere ottimale. Più è l’area aperta, meglio è. 

Qual è il rapporto qualità-prezzo? La proprietà non dovrebbe essere costosa. Come definire costoso? Seguo questa regola pratica per me stesso. Il rendimento locativo della proprietà non deve essere inferiore al 3,0%. Supponiamo che la proprietà sia valutata a Rs.35 Lakhs. Se messo in affitto, prenderà Rs.10.000 al mese. Il suo rendimento da locazione sarà del 3,4% (10000 × 12/3500000).

Per un principiante, è essenziale sapere cosa guardare in una proprietà. Investire nel settore immobiliare non può essere fatto solo in base all’estetica. Deve essere assegnato un peso proporzionale ad almeno 14 parametri elencati di seguito:

Prezzo

• 3.1 Accessibilità : se l’accessibilità è Rs.35 Lakhs, e la proprietà in offerta costa Rs.40 Lakhs, chiaramente non è conveniente. Questo è uno dei motivi per cui il calcolo dell’accessibilità al punto n. 1 è essenziale prima di prendere un impegno.

Vicinanza

• 3.2 Ubicazione : l’investimento immobiliare deve essere effettuato in un luogo noto all’investitore. Evitare di investire in una città / cittadina sconosciuta. Anche la posizione della proprietà all’interno della città è importante. È preferibile una proprietà che abbia scuole, mercati, ospedali nelle vicinanze.
• 3.3 Trasporti : la strada di accesso è importante. Se c’è una strada ampia e asfaltata che collega la proprietà, è un grande complimento. Anche la connettività dei trasporti pubblici come metropolitana, deposito degli autobus, stand di risciò per auto, connettività Ola / Uber aggiunge al valore.
• 3.3 Aspetti negativi : Particolare attenzione deve essere data agli svantaggi della proprietà. Quelli tipici possono essere come strade trafficate, troppo vicino alla stazione ferroviaria o all’aeroporto, rumore del traffico, posizione remota, vecchia società ecc. Questi fattori causano difficoltà e abbassano anche la qualità della vita dei residenti.

Specifica

• 3.4 Tipo di casa : se la preferenza è una casa a schiera, l’appartamento a più piani non funzionerà e viceversa. Prima di avventurarsi per la ricerca di proprietà, il tipo di casa deve essere finalizzato.
• 3.5 Nuove o usate : le case di seconda mano possono avere un ottimo rapporto qualità-prezzo. Hanno il vantaggio di un possesso pronto e di una località consolidata. Possono anche avere strutture prefabbricate come Internet, riscaldamento, lavorazione del legno, cucine modulari, ecc. Ma una nuova proprietà ha anche i suoi vantaggi.
• 3.6 Numero di camere da letto : per una piccola famiglia, anche un monolocale è sufficiente. Per altri, i requisiti possono variare da 1 / 2BHK ad appartamenti di dimensioni superiori. Personalmente mi piace valutare la proprietà prima in base alla loro dimensione (in MQ), e poi in base al numero di camere da letto che può offrire.
• 3.7 Piano aperto : ci sono alcune proprietà che hanno fessure e tasche per guardaroba, armadietti, frigo, ecc. Tali case offrono una migliore “gestione dello spazio a pavimento aperto” dopo che i mobili sono stati messi a posto. In generale, una casa deve essere in grado di ospitare i tuoi mobili speciali (come sopra, bicicletta, carrozzina, ecc.).
• 3.8 Parcheggio : se si possiede un’auto, due ruote ecc., La struttura deve offrire un parcheggio adeguato.

Altre caratteristiche

• 3.9 Comunicazione : se la struttura dispone di strutture già predisposte per servizi come TV via cavo e banda larga, ecc., È possibile risparmiare pochi dollari. In generale, cerca la connettività mobile e Internet nella zona. Ci sono alcune aree che hanno una connettività di rete mobile intrinsecamente scarsa.
• 3.10 Estensione : per un periodo di tempo, i proprietari amano estendere il loro spazio vitale. Le proprietà che hanno disposizioni per l’estensione potrebbero rivelarsi utili nei tempi a venire.
• 3.11 Giardinaggio : per alcuni, costruire un giardino pensile sul balcone è un grande vantaggio. Se stai cercando una casa a schiera, controlla se lo spazio aperto prevede la possibilità di giardinaggio. La proprietà con tali disposizioni diventa desiderabile.
• 3.12 Condizioni attuali : controllare le “condizioni di costruzione” della proprietà. Se è una nuova proprietà, nessun problema. Ma in una casa di seconda mano, potrebbero essere necessarie rilavorazioni o riparazioni. È consigliabile essere consapevoli di questo costo aggiuntivo prima di prenderne il possesso.
• 3.13 Condizioni sull’esterno : l’appartamento può essere buono dall’interno, ma l’edificio esterno è ugualmente buono? Assicurati di controllare la proprietà dall’esterno. Scansiona il dipinto, le crepe, le infiltrazioni, i cablaggi allentati, le invasioni, la qualità del parcheggio, ecc.
• 3.14 Sicurezza : in questi giorni le società sono afflitte da furti e furti casuali. Assicurati di controllare se la proprietà ha una protezione di sicurezza dedicata.

È anche una buona idea visitare la proprietà almeno tre volte prima di prendere un’ultima chiamata.

• Visita 1 : cerca di raggiungere la proprietà dal tuo ufficio, ecc. Durante le ore di punta. Ti darà un’idea della congestione del traffico.
• Visita 2 : visita la proprietà durante la notte. Sarai in grado di giudicare l’ambiente durante quelle ore. Ci sono proprietà che sembrano troppo cupe nell’oscurità. Evitali.
• Visita 3 : Prova a visitare la proprietà nei fine settimana. Darà una nuova prospettiva e potresti anche essere in grado di socializzare con pochi occupanti esistenti.

4. Chiedi al tuo agente immobiliare

Ciò che viene fatto nel passaggio n. 3 sopra si occupa delle “grandi cose”. Ci sono anche domande minori che richiedono attenzione. Un agente immobiliare sarà in grado di rispondere a queste domande (onestamente).

Ci sono domande strategiche che devono essere inviate all’agente o all’attuale proprietario:

• Rimasta invenduta : per quanti giorni la proprietà è stata sul mercato per la rivendita? Alcune proprietà vengono vendute in pochi giorni. Alcune proprietà richiedono tempo. L’idea è conoscere la causa del ritardo. Le ragioni potrebbero essere il sovrapprezzo, il cattivo Vaastu ecc.
• Storia occupazionale : preferibilmente, si deve evitare l’acquisto di una proprietà che ha avuto più occupazioni in passato. L’acquisto di una proprietà di seconda o terza mano dovrebbe essere l’obiettivo. Se la proprietà è stata occupata dai primi proprietari stessi, è un grande vantaggio.
• Possesso attuale : chi sta attualmente occupando la proprietà? Se non ci sono persone che vivono all’interno, nessun problema. Ma se la proprietà è occupata (diciamo da un inquilino), quando stanno per andarsene? Da quanto tempo sono rimasti?
• Contatto diretto del venditore : prima di prendere la decisione finale, è sempre meglio avere una discussione personale con il proprietario. Potrebbe non piacere acquistare una proprietà da un personaggio losco o inappropriato.

5. Nuova casa: punti extra per prendersi cura

Ci sono poche caratteristiche uniche da affrontare solo con una nuova proprietà immobiliare (in costruzione). Richiedono inoltre un’attenzione e una gestione separate:

• Importo della prenotazione : L’acquisto di una nuova proprietà in costruzione viene spesso avviato dopo aver ispezionato un “terreno libero” e un “piano approvato”. Per avviare l’acquisto, l’acquirente paga un importo di prenotazione al costruttore. Assicurati di chiedere la politica di rimborso prima di effettuare il pagamento.
• Primo deposito : se stai per il mutuo per la casa, il primo deposito (che sarà il tuo contributo personale) deve essere pagato subito dopo la prenotazione. Perché? Perché solo dopo verrà avviato il processo di erogazione del prestito. Assicurati di tenere informato il tuo consulente legale su questi pagamenti.
• Prestiti preapprovati: il costruttore può indurti ad andare per il loro prestatore preapprovato (per prestito). Non sei obbligato a seguire i loro consigli. Puoi andare con la tua banca.
• Tempistica di completamento : dalla data di prenotazione, un tipico costruttore indiano può impiegare fino a 3 anni per completare il progetto. Assicurati di chiedere al costruttore le tempistiche ( e le tappe fondamentali ) del progetto. Chiedi come compenserà il costruttore in caso di ritardi.
• Clausola di recesso : potrebbe esserci una condizione in cui potresti voler uscire dall’accordo a metà. È qui che diventa utile la clausola di recesso. Leggilo e discuterne con il tuo costruttore. Quanto sarà la tua perdita? Come verranno restituiti i soldi già pagati ecc.
• Garanzia : Generalmente, un edificio di nuova costruzione ha una garanzia di 10 anni per i difetti strutturali. C’è una garanzia di 2 anni per i difetti generali. Assicurati di chiedere lo stesso al tuo agente / costruttore.
• Finish House : cosa è incluso nella casa finita? Tinteggiature finali, impianti elettrici, idraulici, pavimenti finiti, cucine componibili, armadi, mobili ecc. L’idea è di sapere in quale stato finito vi verrà consegnata la casa.

6. Controlla la reputazione dei costruttori

Prova a scoprire la reputazione del costruttore. Alcuni sviluppatori sono inclini a portare problemi relativi all’approvazione dei piani, modifiche dell’ultimo minuto, ritardi nel lavoro, costruzione di cattiva qualità, ecc. L’idea è di non cadere in tali sviluppatori. 

Il modo migliore per identificare un buon sviluppatore è visitare i suoi vecchi siti. Se possibile, incontra pochi residenti per farti un’idea. Alcuni attributi chiave di un buon sviluppatore sono:

• Tempestivo completamento. 
• Layout del progetto di qualità (ambiente esterno). 
• Buona disposizione piatta (design interno).
• Qualità costruttiva superiore. 
• Qualità degli accessori installati (illuminazione, rubinetti, ecc.).

Una combinazione di “buon promotore” e “proprietà conveniente” significa un buon investimento. 

7. Cerca una proprietà in periferia

Spesso le proprietà che si trovano all’interno della città sono costose . C’è un modo per identificare una proprietà buona e poco costosa.

Cerca proprietà che stanno arrivando proprio alla periferia della città. Non allontanarti troppo dalla città. L’idea è rimanere in città, ma ai confini esterni. Ho trovato molto utile questo metodo per individuare i progetti. 

Al momento dell’acquisto, tali proprietà potrebbero sembrare leggermente distanti. Ma entro 2-3 anni, diventano il prossimo hub della città. L’acquisto di tali proprietà e la loro conservazione per 3+ anni può rivelarsi redditizio. 

8. Proprietà del libro nel lancio del suo progetto

Il lancio del progetto è quel momento in cui lo sviluppatore mostra per la prima volta il suo piano di progetto al pubblico. A quel tempo, lo sviluppatore sta anche valutando la percezione del pubblico sul suo progetto. 

La prenotazione di una proprietà al lancio del progetto può essere più redditizia. I costruttori spesso citano il prezzo in meno del 20-30% al momento del lancio.

Se la risposta del pubblico è buona, durante il lancio del progetto, il prezzo della proprietà salirà. Per il pubblico, il prezzo di lancio del progetto è spesso il miglior prezzo da acquistare. Tenere d’occhio i lanci di progetti di buoni sviluppatori nella tua città è una buona idea. 

Va inoltre notato che, durante il lancio del progetto, il costruttore potrebbe non aver già ottenuto le necessarie approvazioni del progetto. Quindi è essenziale che gli acquirenti chiedano informazioni sul programma delle approvazioni. Solo dopo l’approvazione inizierà la costruzione.

9. Cerca una piccola proprietà

Spesso siamo indotti ad acquistare una proprietà di grandi dimensioni. Questo è un errore. Non solo costa di più, ma significa anche maggiori costi di manutenzione a lungo termine.

I rapporti hanno dimostrato che le proprietà di dimensioni più piccole hanno spesso un miglior rapporto qualità-prezzo per l’investitore. Confronta un appartamento 2BHK e 3BHK. Quale verrà venduto per primo? 2BHK, poiché è più conveniente. 

Allo stesso modo, un appartamento 1BHK può essere acquistato e venduto più velocemente. Gli appartamenti di piccole dimensioni sono sempre più richiesti. Anche gli investitori con un patrimonio netto elevato vorrebbero acquistare più case 2BHK su un grande attico. Perché? Due ragioni: 

• Meno soldi sono bloccati in una proprietà. 
• Poiché le dimensioni sono ridotte, la liquidazione diventa più facile. 
• Ci sarà una gamma più ampia di acquirenti per le piccole proprietà. 

Altri modi per investire nel settore immobiliare

Uno dei principali svantaggi dell’investimento immobiliare è che è molto ad alta intensità di capitale. Inoltre, anche l’acquisto e la vendita di una proprietà fisica non è facile come azioni o fondi comuni di investimento.

Quindi, ci sono pochi investitori che preferiscono stare alla larga dagli investimenti immobiliari. Ma ci sono modi per investire nel settore immobiliare senza indulgere nella proprietà fisica. Eccone alcuni:

• Fondi comuni di investimento immobiliare: in India esiste un solo fondo immobiliare. Questo schema è lanciato da Aditya Birla Sun Life. Rientra nella categoria “Fondo di fondi”. Investono principalmente nel settore immobiliare in tutto il mondo. Il 95% dei componenti del portafoglio di questo fondo è preso da ING Global Real Estate Fund . Attualmente non ci sono ETF immobiliari in India.
• REIT : dopo la proprietà fisica, i REIT rappresentano la migliore alternativa per investire nel settore immobiliare. Ma ancora una volta, c’è un solo REIT attualmente lanciato in India (Embassy REIT). Una volta che il mercato REIT maturerà leggermente di più in India, questo sarà uno dei modi migliori per investire in questo settore.
• Azioni di società immobiliari : questa è anche una buona alternativa per investire nel settore immobiliare. Come trovare buone aziende che operano in questo settore? Controlla l’elenco dei componenti dell’indice immobiliare S&P BSE. Attualmente (come nel novembre 2019), ci sono 10 componenti di questo indice (vedi sotto). Si può prendere in considerazione l’acquisto di azioni di queste società a prezzi scontati.

Conclusione

Queste idee di investimento immobiliare possono sembrare basilari, ma sono efficaci. Per un principiante, questi suggerimenti possono aiutare a definire una giusta strategia. 

• Posizione della proprietà.
• Dimensioni della proprietà.
• Accessibilità.
• Qualità e servizi accettabili.
• Tempo di acquisto.
• eccetera.

In questi giorni, uno dei più grandi spoiler degli investimenti immobiliari sono i “ritardi del progetto”. Sebbene non tutti i ritardi siano dovuti ai costruttori, avranno sempre l’onere su di loro. 

I bravi sviluppatori reputati sembrano sempre trovare una via d’uscita e completare il progetto nei tempi previsti. Nell’investimento immobiliare, potrebbe esserci qualcosa di meglio di un completamento tempestivo. 

Spero che queste idee ti diano spunti di riflessione per il tuo prossimo acquisto di proprietà. Per favore scrivi nella sezione commenti qui sotto e condividi il tuo punto di vista. 

Buon investimento.