Mia moglie ed io siamo andati in vacanza a Disney World un paio di anni fa.
La famiglia si è divertita moltissimo e io personalmente sono stato felice di allontanarmi dal lavoro. Siamo stati in multiproprietà Orange Lake Resort dei miei genitori, che si trova appena fuori dal parco.
Anche se possedevano la multiproprietà da più di 10 anni, questa era la prima volta che ci andavo. Il resort in sé è molto carino, ha tutti i comfort e si trova in un’ottima posizione. Tuttavia, ho sempre pensato che l’acquisto dei miei genitori fosse una cattiva decisione. Dopotutto, hanno pagato $ 10.000 per questo e oggi la manutenzione è di $ 750 all’anno.
La mia domanda è: non sarebbe più economico semplicemente soggiornare in un hotel o affittare un’unità nel resort per quella settimana? La risposta, purtroppo, è sì.
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Come funzionano le multiproprietà
Le multiproprietà sono piani di vacanza che esistono negli Stati Uniti dal 1969. Oggi è un’industria da 9,2 miliardi di dollari, secondo l’American Resort Development Association (ARDA). In realtà è abbastanza grande se paragonato ai quasi $ 8 miliardi dell’industria musicale o ai $ 9 miliardi di entrate annuali della Major League Baseball. Nel 2016 c’erano 1.558 resort in multiproprietà solo negli Stati Uniti, con una media di 132 unità per resort.
Una multiproprietà ti dà la proprietà parziale di una proprietà per le vacanze. Puoi persino pensare a possedere azioni della casa vacanze. Paghi un prezzo iniziale per acquistare la tua unità e poi una tariffa di manutenzione annuale. Questo ti dà accesso alla proprietà per un certo periodo di tempo, che di solito è la stessa fascia oraria ogni anno. Quando non si utilizza la multiproprietà, altri con interessi simili lo sono.
Il prezzo medio di vendita per una multiproprietà di una settimana oggi è di circa $ 20.940, con una commissione di manutenzione annuale media di $ 880, secondo l’ARDA. La maggior parte dei contratti di multiproprietà sono contratti a tempo indeterminato, il che significa che sei obbligato a pagare la quota di mantenimento a tempo indeterminato, il che è un grande impegno finanziario.
Se desideri utilizzare la tua unità durante un’altra settimana, devi “incassare” la tua settimana e cambiarla con un’altra ora o luogo. Nella fase di vendita (ho avuto la sfortuna di parteciparvi), il resort ha detto che non fa più multiproprietà settimanali. Ora è un sistema basato sui punti. Ottieni un numero X di punti all’anno quando acquisti un’unità e puoi utilizzarla come preferisci.
I punti potrebbero essere usati per molte altre cose: per acquistare biglietti aerei, andare in un altro luogo o passare a un’unità più grande. Diamine, è come miglia aeree e punti di carte di credito. Puoi utilizzare i tuoi punti in negozi come Best Buy e Bed Bath & Beyond. Fantastico: posso comprare quel coprisedile del water invece di andare in vacanza. Sono sicuro che, proprio come con i punti delle carte di credito, stai ottenendo un equo scambio di punti in dollari.
Come se non sapessi dirlo, sono sarcastico.
Non ho eseguito i numeri, ma sono sicuro che i tassi di conversione sono orribili. Quindi, alla fine, stanno rendendo anche una sola settimana in multiproprietà molto più astratta da possedere che una risorsa difficile. Il venditore ad alta pressione, per favore ricordami di nuovo, qual è lo scopo di possedere una multiproprietà?
La componente di investimento mancante
È stato detto nel poker che se non riesci a individuare il patsy, sei tu. Questo vale per l’acquisto di una multiproprietà. I beneficiari della transazione sono il venditore ei proprietari del resort. Sfortunatamente, sei bloccato con una piccola fetta di un’unità che ha poco o nessun valore di rivendita.
Ecco i problemi con il possesso di una multiproprietà:
- C’è un enorme mercato di rivendita. Spesso puoi ritirare unità per meno della metà di quanto originariamente pagato.
- Come un’auto, una multiproprietà si svaluta una volta che la si “allontana dal lotto” (si prende la proprietà).
- È raro che una multiproprietà aumenti di valore. In effetti, aspettati che perda valore, poiché il costo totale della tua proprietà è stato segnato per coprire presentazioni di vendita, incentivi e omaggi.
- Le multiproprietà ti vengono solitamente vendute quando sei in vacanza e le tue difese sono in calo.
- La maggior parte ha costi di manutenzione annuali elevati. Nel caso dei miei genitori, le loro tasse aumentano ogni anno, più velocemente del tasso di inflazione. Per l’importo che paghi solo in spese di manutenzione (dimentica l ‘”investimento” iniziale), potresti soggiornare in un hotel di qualità decente per una settimana.
Nonostante questi inconvenienti, il settore continua ad attrarre nuovi proprietari. Nel 2015, il 46% delle vendite in multiproprietà è stato effettuato a nuovi proprietari, invertendo una tendenza precedente di crescente dipendenza dai proprietari esistenti. Se vuoi davvero entrare nell’investimento immobiliare, clicca qui per leggere la nostra guida. Puoi anche iniziare con i seguenti fornitori di crowdfunding:
Le multiproprietà non generano reddito
In teoria, quando acquisti una multiproprietà, hai un interesse frazionario nella proprietà su cui si trova l’affitto. Ma è importante capire che questo non ti dà tutti i vantaggi che normalmente possiede un immobile.
Per cominciare, hai un interesse per la stessa unità di altre persone che partecipano alla multiproprietà. Il tuo interesse, quindi, non è una proprietà autonoma. Non sei libero di fare con l’unità come preferisci.
Ad esempio, ci sono limiti rigorosi al tempo durante il quale si ha l’occupazione fisica dell’unità. A differenza di una vera casa per le vacanze, non puoi affittarla durante il resto dell’anno quando non la occupi per uso personale.
Possiamo pensare a una multiproprietà come avente un interesse di proprietà parziale in una singola proprietà o unità per le vacanze. Non è niente come possedere una proprietà per le vacanze a titolo definitivo, con i vantaggi che derivano da averla.
Secondo l’ARDA, i proprietari di multiproprietà tendono ad essere più giovani e più etnicamente diversificati rispetto a quando l’industria ha iniziato e ha preso di mira un pubblico di anziani. L’età media degli acquirenti recenti è 39 anni e il 34% dei proprietari è asiatico-americano o afro-americano. Quasi due terzi hanno una laurea. Il loro reddito medio è di $ 81.311.
Tuttavia, mi sembra che il mercato della multiproprietà si rivolga agli inesperti finanziariamente. Purtroppo, le multiproprietà tendono a diventare proprietà per le vacanze per le persone che non possono permettersi le proprietà per le vacanze. I materiali di vendita sono fatti per apparire più sul bling e sul “vivere la bella vita” che sul ritorno sull’investimento. Questo perché c’è senza ritorno.
Se stai spendendo soldi per il futuro, dovrebbe essere considerato un investimento. Se non genera reddito, è una spesa – chiara e semplice. Si può ottenere il godimento fuori di esso, ma non è ancora un investimento. Clicca qui per sapere come investire
Le multiproprietà non sono molto liquide
Di solito è solo dopo aver acquistato una multiproprietà che ti rendi conto che ci sono più persone che cercano di venderle che comprarle. La probabilità di recuperare il tuo investimento iniziale è molto bassa, per non parlare del recupero di molti anni di spese di manutenzione.
Ci sono siti web che i proprietari di multiproprietà possono utilizzare per provare a vendere la loro proprietà, come RedWeek, ma applicano una quota di iscrizione e una quota di iscrizione annuale per utilizzare il sito – e non c’è alcuna garanzia che la multiproprietà venderà.
E c’è una notevole quantità di frodi nel settore della rivendita. I truffatori predano i proprietari di multiproprietà promettendo di vendere la proprietà per te – per una commissione anticipata – e una volta pagata la commissione, non li sentirai più.
Se riesci a vendere la multiproprietà (e questo non è mai certo), probabilmente otterrai solo una frazione di ciò che hai pagato. Ci sono due problemi fondamentali quando si tratta di venderli:
- Altri vengono costruiti / offerti continuamente, inondando il mercato e
- I proprietari esistenti li vendono per uscire dal debito o quando si rendono conto che non è l’affare che pensavano fosse quando lo hanno acquistato.
Se pensi ancora che acquistare una multiproprietà sia una buona idea e vuoi evitare di pagare più di quanto non la venderai mai, acquistane una sul mercato secondario. Esistono molti siti web dove è possibile acquistare una multiproprietà usata.
Le società di multiproprietà sanno che probabilmente puoi trovare opzioni più economiche dagli acquirenti esistenti su siti Web come Timeshare Users Group e RedWeek. Quindi le aziende di solito offrono incentivi alla chiusura e altri vantaggi. Ma questi vantaggi di solito non recuperano i soldi che risparmieresti acquistando da un proprietario esistente.
La migliore alternativa alla multiproprietà
Secondo me, è meglio stare in un hotel locale piuttosto che acquistare una multiproprietà. Prendi la multiproprietà dei miei genitori come esempio. Hanno pagato $ 10.000 per l’acquisto iniziale e se si aggiunge la quota di manutenzione di $ 750 all’anno pagata in un periodo di 10 anni, si ha un investimento totale di $ 17.500 in quella multiproprietà.
Negli ultimi 10 anni, la loro multiproprietà ha fornito un soggiorno di una settimana all’anno – sette giorni e sei notti – per un totale di 60 notti, che in media si aggirano intorno ai $ 291 per notte in vacanza nella stessa unità ogni anno. Se dovessi affittare una camera d’albergo di qualità decente a circa $ 175 a notte, il prezzo totale pagato per la multiproprietà ti comprerebbe 100 notti di soggiorni in hotel. Non solo costa meno per notte soggiornare in un hotel, ma potresti anche aggiungere varietà alla tua vacanza soggiornando in hotel situati in diverse destinazioni.
E potresti anche approfittare dei programmi di premi per utenti frequenti e di altri prezzi scontati offerti dagli hotel.
Inoltre, utilizza una carta di credito di viaggio come la carta di credito Capital One® Venture® Rewards e puoi guadagnare premi extra.
È probabile che ci siano modi semplici per ottenere molto più di 100 notti di soggiorni in hotel.
Soprattutto, non avresti investito alcun capitale nella multiproprietà e i soldi per pagare la multiproprietà potrebbero essere investiti per guadagnare un ritorno sull’investimento. Con un rendimento conservativo del 5% composto annualmente (a partire da $ 10.000 e aggiungendo $ 750 all’anno), ti ritroveresti con più di $ 26.000 in questo momento. È un affare molto migliore da dove mi siedo.
