Subaffittare un immobile: guida completa

Subaffittare un immobile è una pratica comune, soprattutto nelle città universitarie o nei grandi centri urbani dove i costi di affitto possono essere elevati.

Questo articolo fornirà una guida dettagliata su come subaffittare un immobile, le tipologie di subaffitto, i documenti necessari, i costi coinvolti e includerà un modello facsimile di contratto di subaffitto.

Definizione di Subaffitto

Il subaffitto è un accordo in cui il conduttore (chi affitta l’immobile dal proprietario) concede l’uso di tutto o parte dell’immobile a un’altra persona, chiamata subconduttore, in cambio di un canone di subaffitto. In questo scenario, il conduttore diventa sublocatore mentre la persona che occupa l’immobile diventa subconduttore. È fondamentale verificare che il contratto di affitto principale permetta il subaffitto e rispettare le leggi locali.

È Legale Subaffittare?

La pratica del subaffitto è legale, purché non sia espressamente vietata dal contratto di affitto originale. L’articolo 1594 del Codice Civile stabilisce che il subaffitto è generalmente consentito, a meno che non sia vietato dal contratto di locazione principale.

Tipologie di Subaffitto

Esistono due principali tipologie di subaffitto: parziale e totale.

Subaffitto Parziale: Il conduttore subaffitta solo una parte dell’immobile, come una stanza, mantenendo il resto per sé. Ad esempio, un inquilino che affitta un appartamento con più stanze può decidere di subaffittare una stanza mentre continua a vivere nelle altre parti dell’immobile.

Subaffitto Totale: Il conduttore subaffitta l’intero immobile, trasferendo completamente l’uso e l’occupazione al subconduttore. Questo è comune quando il conduttore deve trasferirsi temporaneamente per lavoro o altri motivi.

Documenti Necessari e Procedura

Prima di subaffittare, è essenziale raccogliere i documenti necessari e seguire una procedura ben definita:

1. Comunicazione al Locatore: Il conduttore deve informare il proprietario dell’intenzione di subaffittare tramite raccomandata.
2. Redazione del Contratto di Subaffitto: Questo documento deve includere:
   • Dati del sublocatore e subconduttore
   • Durata della sublocazione
   • Importo del canone mensile e data di pagamento
   • Responsabilità e oneri di locatore, sublocatore e subconduttore
   • Termini e tempistiche di recesso
   • Accordo firmato del proprietario dell’immobile
3. Registrazione del Contratto: Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, utilizzando il modello RLI e la prova del pagamento tramite il modello F24 Elide. Per i cittadini extracomunitari, è necessario compilare la dichiarazione di ospitalità entro 48 ore dall’ingresso del subconduttore.

Costi del Contratto di Sublocazione

Il principale costo associato al subaffitto è l’imposta di registro, che ammonta al 2% del canone di subaffitto concordato. Potrebbero esserci ulteriori costi per consulenze legali e personalizzazioni del contratto. I redditi derivanti dal subaffitto devono essere dichiarati come “Redditi diversi” nel modello di dichiarazione 730, indicando il codice 10 nel rigo D4.

Facsimile del Contratto di Sublocazione

Di seguito un esempio di contratto di sublocazione che può essere utilizzato come modello:

CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE DI IMMOBILE

Luogo: ______________________
Data: ____/____/______

Il/La Sig./Sig.ra _____________________________ nato/a a __________________________ il ____/____/____
domiciliato/a in _____________________________ Prov. (____) Via/P.zza/Largo _____________________________ Nr. ____ C.F. _____________________________, di seguito denominato conduttore,

E

Il/La Sig./Sig.ra _____________________________ nato/a a __________________________ il ____/____/____
domiciliato/a in _____________________________ Prov. (____) Via/P.zza/Largo _____________________________ Nr. ____ C.F. _____________________________, di seguito denominato subconduttore,

PREMESSO:
– Che il conduttore ha in locazione l’immobile urbano sito in _____________________________ Prov. (____) Via/P.zza/Largo _____________________________ Nr. ____, di proprietà del/la Sig./Sig.ra _____________________________ in forza di contratto datato ____/____/____ registrato presso l’ufficio del registro di _____________________________ Numero registrazione _____________________________,
– Con il presente atto, a norma dell’art. 2 della legge 392/78,

CONCEDE IN SUBLOCAZIONE
il detto immobile al subconduttore, alle seguenti condizioni:

1. Durata della sublocazione: dal ____/____/____ al ____/____/____
2. Canone mensile: Euro _______________,__________ da pagarsi entro il giorno ____ di ogni mese.
3. Disdetta: sei mesi prima della scadenza.
4. Oneri accessori: sono a carico del sublocatore.
5. Recesso: il subconduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi.

Il presente atto viene sottoscritto anche dal proprietario dell’immobile, Sig./Sig.ra _____________________________ per consenso alla sublocazione.

Luogo: ______________________
Data: ____/____/______

Firma del Locatore: _____________________________
Firma del Subconduttore: _____________________________
Firma del Conduttore: _____________________________

Subaffittare un immobile può essere una soluzione vantaggiosa sia per il conduttore che per il subconduttore, permettendo di ottimizzare gli spazi e ridurre i costi. È fondamentale seguire le leggi locali e le disposizioni del contratto principale per garantire che tutto avvenga in modo legale e trasparente. Utilizzare un contratto di subaffitto ben strutturato e registrato correttamente presso le autorità competenti è essenziale per evitare eventuali controversie future.